ยูเครนเอฟเฟ็กต์ อสังหาฯไทยกระเพื่อม น้ำมันแพงกระทบต้นทุนหนัก

เหมือนไม่ยืดเยื้อแต่ก็ไม่จบ สงครามยูเครน-รัสเซีย

สร้างผลกระทบทุกหย่อมหญ้าไปทั่วโลก ล่าสุด น้ำมันดิบทะลุ 120 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ผู้บริหารวงการที่อยู่อาศัยถึงผลกระทบจากสงครามที่อยู่ไกลโพ้นถึงยุโรปแต่ส่งแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจมาถึงเมืองไทย

• นักวิทย์มุ่งไขปริศนา ทำไมบางคนจึง ไม่ติดโควิด ทั้งที่อยู่กลางวงคนป่วย
• ตรวจ RT-PCR ฟรี กทม.-ต่างจังหวัด เช็กเงื่อนไข ช่องทางติดต่อ
• รถอีวีถล่มราคามอเตอร์โชว์ อัดสินเชื่อ 0% ค่ายจีนชิงแชร์รถใช้น้ำมัน

อิสระ บุญยัง

ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

ผลกระทบต่อภาคอสังหาฯเรื่องแรก ผลักค่าน้ำมันดิบทะลุ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล และแนวโน้มหุ้นทุกตัวตกหมด ยกเว้น ปตท.ที่ปรับตัวสูงขึ้น หุ้นน้ำมันขึ้นแปลว่าน้ำมันขึ้นอยู่แล้วล่ะ ประการที่ 2 น้ำมันแพงขึ้นเป็นผลทางอ้อมต่อต้นทุนค่าขนส่งในการพัฒนาที่ดิน ทั้งการถมดิน อิฐ หิน ดิน ทราย ลูกรัง คอนกรีตผสมเสร็จ ประการที่ 3 ต้นทุนสูงขึ้นมีสัดส่วนในค่าวัสดุก่อสร้างและค่าก่อสร้าง เพราะฉะนั้น ทุกตัวเป็นต้นทุนหมด

ด้านของการปรับตัว เนื่องจากเป็นปัจจัยภายนอก อะไรที่จำเป็นต้องลงทุนก็ต้องทำไป อะไรที่รอได้ก็อาจจะรอสถานการณ์คลี่คลาย ซึ่งอาจเป็นระยะสั้น ระยะกลาง หรือระยะยาว เรายังไม่รู้ ผมคิดว่าอาจเป็นการปรับตัวช่วงหนึ่งที่มันพีกขึ้นมา แต่ผลอีกด้านหนึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์อย่างนี้จะทำให้การใช้น้ำมันในตลาดโลกลดลงด้วย ทุกคนชะลอการใช้

อิสระ บุญยัง

ดังนั้น อะไรที่ใช้พลังงานทดแทนได้ผมว่าจำเป็น เช่น ในไซต์งานหลายทำเล อย่างเรา (กานดากรุ๊ป) ก็เริ่มแล้วว่าแทนที่จะใช้น้ำมันหรือรถเราก็โยกไปผลิตใกล้ไซต์โครงการได้ไหม ผมเองเป็นพรีแฟบหมด บางตัวผลิตที่ไซต์เลย แทนที่จะขนส่งไกล ๆ อาทิ คานหรือเสาไปผลิตที่ใกล้ ๆ ไซต์ได้

สำหรับมาตรการรัฐอย่างน้อยการลดค่าโอน ค่าจดจำนองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทพอช่วยได้ระดับหนึ่ง แบงก์ชาติผ่อนคลาย LTV ก็ช่วยได้ระดับหนึ่งแล้ว สิ่งที่รัฐควรทำอย่างยิ่งคือ ท่านรัฐมนตรีคลังให้สัมภาษณ์ไปแล้วว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีนี้จัดเก็บเต็ม 100% ตรงนี้รัฐบาลควรทบทวนว่าควรลดให้อีกอย่างน้อย 1 ปี เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี ส่วนลด 90% อาจเหลือ 75% จัดเก็บ 25% ปีต่อไปค่อยเพิ่มการจัดเก็บเป็น 50% 75% และ 100% เพื่อให้ผู้ประกอบการมีเวลาปรับตัว

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายลูกค้าและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC

กระทบแน่นอนทั้งในเชิงจิตวิทยาและกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป ส่วนรูปแบบการปรับตัวคงเป็นเรื่องของการทำการตลาดที่แตกต่าง จัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ และโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้ออย่างจริงจัง ทำให้สโคปกลุ่มเล็กลง ขณะเดียวกัน ต้องติดตามข้อมูลข่าวสารเพื่อให้ปรับตัวได้เร็วและทันท่วงทีกับเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้น

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์

ในมุมกว้างเราต้องคอยระแวดระวังในเรื่องของสภาพคล่องต่าง ๆ เพราะหากสงครามยูเครนเกิดขึ้นและกินเวลานาน ผลกระทบยิ่งลากยาวจึงต้องระวังในเชิงคอร์ปอเรต ถ้าในเชิงรายละเอียดยิบย่อยตรงเลือกลูกค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น และเมื่อเกิดผลกระทบขึ้นแล้วบริษัทต้องมีการปรับตัวไวและมีความยืดหยุ่นสูงมาก

ในด้านราคาต้องบอกว่าโปรดักต์ที่ลอนช์ออกในช่วงนี้รวมทั้งซัพพลายอยู่ระหว่างขายเป็นต้นทุนเก่า ใช้ราคาเดิมได้เพราะสร้างเสร็จไปแล้ว แต่การที่จะเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ต้องเฝ้าระวังไว้ก่อน รอดูสถานการณ์ แต่คิดว่าไม่น่าจะร้ายแรง

สำหรับผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย คิดว่าไม่น่ากระทบต่อไทยรุนแรง เพราะเราไม่ได้ทำธุรกิจกับประเทศนั้น ๆ โดยตรง ผู้บริโภคหลักของอสังหาฯคือลูกค้าในประเทศ จึงขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่า เรามีผลกระทบเศรษฐกิจตกต่ำ สถานการณ์โควิด ด้านการบริโภค ด้านหนี้สินครัวเรือน ปัจจัยเหล่านี้กระทบมากกว่าเรื่องสงคราม

สรุปคือเหตุการณ์ยูเครนกระทบมันแน่นอน แต่เป็นด้านที่อ่อนไหวต่อชีวิตจิตใจของคนมากกว่า ไทยไม่ได้รับผลโดยตรง ยังใช้ชีวิตได้ตามปกติ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร ริชี่ เพลซ 2002

คิดว่ามีผลกระทบทางอ้อมอย่างน้อยที่สุด ราคาน้ำมันแพงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นแน่นอน จากที่เพิ่มมากอยู่แล้ว (ในปี 2564) คงเพิ่มมากขึ้นอีก ทางผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

นอกจากต้นทุนค่าก่อสร้างยังส่งผลต่อความวิตกกังวลของผู้ซื้อหรือไม่ แม้ว่าจะอยู่ไกลจากเรามาก แต่ในโลกไร้พรมแดนอาจส่งผลเป็นคลื่นมากระทบเราได้เหมือนกัน

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

สิ่งที่ดีตอนนี้คือ สต๊อกปัจจุบันของดีเวลอปเปอร์ยังเป็นต้นทุนเก่า ถ้าหากผู้บริโภคคนไหนกล้าที่จะตัดสินใจซื้อตอนนี้จะได้ต้นทุนเดิม ราคาเดิม แต่ถ้าหากว่าเราดูเหตุการณ์ไปสักระยะจนสบายใจ ตอนนั้นสินค้าเก่าอาจหมดไปแล้ว ไปซื้อสินค้าใหม่ก็ต้องยอมรับราคาใหม่ ต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้น เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อต้องใช้ดุลพินิจ

ในสถานการณ์ตอนนี้ที่ประเทศไทยมีสถิติโควิดเพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการที่มีแคชโฟลว์คงเลือกรักษาแคชโฟลว์ไว้เป็นหลักประกันในการทำธุรกิจระยะช่วงต่อไปคงไม่ไปทุ่มซื้อสินค้า (ที่ดิน) มาเก็บ คงเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าดู ปรับตัวไปตามสถานการณ์แต่ละช่วงแต่ละวันมากกว่า นาทีนี้เราคงเลือกรักษาเงินสดมากกว่า

อธิป พีชานนท์

รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

สงครามทางทหารมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจแน่นอน ตลาดกระทบหุ้นก่อน กระทบราคาน้ำมัน ซึ่งระยะหนึ่งแล้ว จะกระทบมากขึ้น ภาพรวมมีผลต่อความเชื่อมั่น ทำให้ผู้ซื้ออาจจะ wait & see ทำให้กระทบต่ออสังหาฯ ในกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่ได้รีบซื้อก็จะชะลอการตัดสินใจซื้อ ต้นทุนค่าก่อสร้างกับวัสดุก่อสร้างจะขึ้น

ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวตามความจำเป็น สินค้าลอตใหม่คงจะขึ้นราคาตามต้นทุน แต่ตอนนี้ถ้าขายลอตเดิมก็ยังไม่ขึ้นราคา ถ้าสถานการณ์ไม่ดีทางดีเวลอปเปอร์อยากขายก็อาจจะต้องยอมตัดมาร์จิ้นตัวเองลง

อย่างไรก็ตาม เราไม่ต้องตกใจอะไรถึงขนาดนั้นเพราะไม่ได้มายิงใกล้บ้าน ประเทศไทยจะได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจ ในส่วนของดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังในการลงทุนเพิ่ม เพราะดีมานด์คงจะชะลอลงไปอีกแล้ว

อธิป พีชานนท์

ทั้งนี้ สงครามยูเครนเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ได้คาดคิดมาก่อน เราบอบช้ำกันมา 2-3 ปีด้วยโควิด ยูเครนมาซ้ำเติมวิกฤต เราก็รับสภาพมาระยะหนึ่ง ถามผมความรู้สึกในแง่เป็นห่วงผู้ประกอบการรายย่อยมากขึ้น แบงก์คงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

การกู้บ้านไม่ใช่ทำได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์คิดว่าคงไม่สูงขึ้น เพียงแต่ธนาคารระมัดระวังอยู่แล้ว

ทั้งนี้ เหตุการณ์ยูเครนคาดว่ากระทบต่อกำลังซื้อบ้านแนวราบตลาดบนราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีลูกค้าเป้าหมายส่วนหนึ่งเป็นผู้ทำธุรกิจส่งออก แต่ก็มีสัดส่วนไม่เกิน 10% ของตลาดรวม ถือว่าสัดส่วนไม่มากนัก กลุ่มน่าเป็นห่วงมากกว่าคือตลาดระดับกลางราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 2 ใน 3 หรือ 60% ของตลาดรวม ถ้าการส่งออกชะลอตัวอาจกระทบรายได้การจ้างงานและรายได้โอที

เราคาดหวังปี 2565 เศรษฐกิจฟื้นไม่ได้เต็มตัวอยู่แล้ว ถ้าไม่มีสงครามยูเครน เคยคาดหวังว่าอสังหาฯ จะฟื้นตัวเหมือนยุคก่อนโควิดในปี 2566-2567 แต่ถ้ายืดเยื้อความหวังฟื้นตัวอาจลากยาวขึ้นเพราะการเดินทางของนักลงทุนคงทำได้ลำบาก ปัจจุบันจึงเท่ากับโดนสองเด้งคือผลกระทบจากสถานการณ์โควิดกับยูเครน

สำหรับคำแนะนำผู้บริโภคอสังหาฯ ให้ซื้อตามความจำเป็น เช่น ย้ายบ้านหรือแต่งงาน ใช้จังหวะเวลาที่ดีเวลอปเปอร์อยากขาย แข่งกันให้ราคาดี เงื่อนไขดี ๆ

เพียงแต่ขอให้ซื้อตามความจำเป็น เพราะตอนนี้ไม่ใช่เวลาของการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร

อ่านเพิ่มที่ https://www.prachachat.net/property/news-881135