ภาครัฐอุ้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ดึงต่างชาติมั่งคั่งซื้อ-เช่ายาว เท่ากับขายชาติหรือไม่

ซาวเสียงอสังหาฯขานรับดึงต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคนเข้าไทย ศูนย์ข้อมูลฯเผยโควิดดันสต๊อกเหลือขายเฉียด 3 แสนหน่วย ชูจุดขายคอนโดฯไทยต่ำกว่าสิงคโปร์ 3 เท่า-ค่าครองชีพถูกกว่าเพื่อนบ้าน คำนวณดึงกำลังซื้อสูงเข้าไทย 1 คน สร้างรายได้เทียบเท่านักท่องเที่ยว 30-40 คน แนะเร่งฉีดวัคซีนสร้างความเชื่อมั่น

มติคณะรัฐมนตรี วันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่ง 4 กลุ่ม เข้ามาพักอาศัยระยะยาวในเมืองไทย ตั้งเป้าจำนวน 1 ล้านคน โดยมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเตรียมความพร้อมในการบังคับใช้ภายในต้นปี 2565 นับเป็นข่าวดีของวงการอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นการเพิ่มตัวช่วยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติโดยตรง

เสริมแกร่งจุดขายอสังหาฯไทย

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เป็นมาตรการที่ดีและจะเป็นตัวช่วยดึงดูดความสนใจได้มาก ทั้งการเปิดโอกาสให้ซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการให้วีซ่า 10 ปี อย่างไรก็ตาม อย่าลืมว่าไทยไม่ใช่ประเทศเดียวที่มีมาตรการกระตุ้น หลายประเทศมีการแข่งขันดึงดูดนักลงทุนหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติเช่นกัน โดยประเมินว่าเมื่อมาตรการบังคับใช้แล้วยังไม่เห็นผลมากนักในปี 2565 และคาดว่าเริ่มเห็นผลตอบรับที่ดีในปี 2566

ทั้งนี้ นโยบายดึงลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูงเข้าไทย ถือว่าทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความได้เปรียบการแข่งขัน เพราะมีจุดขายคุณภาพสูสีกับสิงคโปร์และมาเลเซีย แต่ราคาถูกกว่า เช่น คอนโดมิเนียมทำเลไพรมแอเรียของไทย ตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท แต่ถ้าซื้อในสิงคโปร์ ราคาตกตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา (maintenance) ก็แพงกว่า

นอกจากนี้ ไทยมีจุดได้เปรียบในด้านค่าครองชีพไม่สูง มีห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงพยาบาล สถานศึกษา และสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์การใช้ชีวิตกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง เมื่อมีมาตรการรัฐเป็นตัวช่วยยิ่งทำให้ส่งเสริมให้ไทยมีจุดขายเพิ่มมากขึ้น

สำหรับข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลอยากเสนอว่า มาตรการในภาคปฏิบัติอย่าให้ตึงเกินไป ควรเป็นมาตรการที่มีความยืดหยุ่น อาทิ จูงใจซื้อกรรมสิทธิ์และเช่าระยะยาว ที่สำคัญ มีการกำหนดซื้ออสังหาฯยูนิตละ 10 ล้านบาท อาจไม่จูงใจ สามารถยืดหยุ่นให้ซื้อได้ 2-3 ยูนิต ในวงเงิน 10 ล้านบาท เป็นต้น

“จริง ๆ คนที่มีเงินลงทุนในต่างประเทศวงเงิน 5 ล้านบาท แสดงว่าเขาต้องมีเงินมากกว่านั้นเยอะ คนที่จะมาซื้อคอนโดฯในต่างประเทศ 5 ล้านบาทขึ้นไป ต้องมีเงินอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 10-20 เท่า เขาถึงยอมเสียเงินบางส่วนมาลงทุนนอกประเทศ ถ้าเราจูงใจให้มาซื้อคอนโดฯได้ เป็นการสร้างโอกาสให้มาพักอาศัยหลาย ๆ เดือนใน 1 ปี มีการใช้จ่ายต่อหัวอาจเท่ากับนักท่องเที่ยวทั่วไป 30-40 คน” นายอธิปกล่าว

โควิดดันซัพพลายเหลือขายพุ่ง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า มาตรการใหม่ในเรื่องนี้ถือเป็นอาหารเสริม เมื่อบังคับใช้แล้วจะเป็นปัจจัยบวก แต่ไม่ใช่กำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาฯเมืองไทยในยุคโควิด

ทั้งนี้ วิกฤตเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อในประเทศของคนไทยสำคัญที่สุด ถ้ารัฐบาลทำให้คนไทยสามารถมีรายได้มั่นคง และมีความมั่นใจ กล้าใช้จ่ายเงิน การซื้ออสังหาฯก็จะตามมา

“ปัจจัยหลักคือเศรษฐกิจต้องฟื้นก่อน ทำให้คนมีรายได้ ทำให้คนมีความมั่นคง ส่วนปัจจัยที่มีความเสี่ยงคือสถานการณ์โควิด ถ้าคุมไม่อยู่หรือมีโรคระบาดระลอก 4 ระลอก 5 จะทำให้เรามีความเสี่ยง นักท่องเที่ยวไม่เข้ามา แต่ถ้าฟื้นภาคท่องเที่ยวได้ คนเริ่มทำมาหากินได้ปกติ เศรษฐกิจกลับมาดีขึ้น ทำให้คนมั่นใจและกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง”

ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยคาดว่าปี 2564 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ -20% เทียบกับปีที่แล้ว ส่วนเทรนด์ปี 2565 น่าจะเติบโต 10% นั่นคือปี 2565 มีความหวังว่า เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น ในขณะที่ 3-4 เดือนที่เหลือของปี 2564 อาจต้องทำใจจนถึงสิ้นปี

สำหรับครึ่งปีแรก 2564 สถิติทั่วประเทศมีซัพพลาย 329,429 หน่วย มูลค่า 1,277,954 ล้านบาท เหลือขาย 283,491 หน่วย กระจุกอยู่ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล 59% จำนวน 194,779 หน่วย เหลือขาย 165,003 หน่วย มูลค่า 826,809 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นอาคารชุด 79,792 หน่วย สัดส่วน 41.0% บ้านจัดสรร 114,987 หน่วย สัดส่วน 59.0%

มองเกมแก้กฎหมายไม่ง่าย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า เบื้องต้นไม่มีข้อคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบจากมาตรการใหม่ของรัฐบาล เพราะการทำแบบนี้คือให้กรมที่ดินไปศึกษาแก้ไขกฎหมาย แต่สุดท้ายต้องไปแก้ พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งต้องเข้าสภา ในขณะที่การประชุมสภาในบรรยากาศการเมืองที่มีความวุ่นวายแบบนี้ จึงมองว่าขั้นตอนไม่น่าจะทันพิจารณาในรัฐบาลนี้ และสถานะอาจเป็นแค่การศึกษาแก้ไขกฎหมายของหน่วยงาน

ทั้งนี้ ในมุมมองมาตรการนี้ถ้าทำได้แล้วมาช่วยระบายสต๊อกค้างของคอนโดฯก็เป็นเรื่องดีอยู่แล้ว เพราะตอนนี้ขายไม่ได้ เหลือสต๊อกเยอะ ตลาดคอนโดฯน็อกมาแล้ว 2 ปี กรณีให้วีซ่า 10 ปี เป็นเรื่องดี จากปัจจุบันชาวต่างชาติต้องต่อวีซ่าทุก 3 เดือน มีความยุ่งยากและมีค่าใช้จ่าย

“จริง ๆ ดีมานด์อสังหาฯยังมีอยู่ตลอดเวลา ดีเวลอปเปอร์มีการลงทุนใหม่เพิ่มเติม ตอนนี้ปัญหาสำคัญที่สุด คือ แบงก์เข้มงวดการให้สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ทำให้แม้มียอดขายแต่ไม่สามารถโอนได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบวกลบ ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก”

จุดพลุขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า มาตรการใหม่จะช่วยให้ลูกค้าต่างชาติตัดสินใจเข้ามาลงทุนได้ อย่างน้อยการซื้ออสังหาฯมีกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณนิยมเลือกมาอยู่อาศัยในเมืองไทยอยู่แล้ว ถ้ามีการส่งเสริมสนับสนุนทำให้การตัดสินใจง่ายขึ้น

โดยเห็นด้วยทั้งการเพิ่มโควตาซื้อคอนโดฯเกิน 49% โดยโฟกัสทำเลที่ต่างชาติสนใจซื้อ รวมทั้งการเพิ่มโอกาสให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบได้โดยกำหนดเป็นโซนนิ่ง ไม่ใช่ซื้อเป็นการทั่วไป

“ตอนนี้เรามีวิกฤตเศรษฐกิจ ถ้าภาคอสังหาฯขับเคลื่อนไปได้ จะช่วยให้ภาคธุรกิจอื่น ๆ ฟื้นตัวไปด้วย เพราะมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเยอะ เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงาน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ซึ่งถ้ารัฐบาลต้องการออกจากวิกฤตก็ต้องกระตุ้นการลงทุนอสังหาฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำที่จะช่วยผลักดันอุตสาหกรรมอื่น ๆ”

นายกรมเชษฐ์กล่าวด้วยว่า ยุคก่อนโควิด บริษัทมีฐานลูกค้าต่างชาติ 10% ปัจจุบันในยุคโควิดไม่มีเลย โดยมาตรการใหม่เป็นเครื่องมือทางนโยบายของรัฐบาล สุดท้ายโอกาสการฟื้นตัวเศรษฐกิจภาพรวมคือเร่งฉีดวัคซีนเพื่อควบคุมโรคระบาด และกลับมาใช้ชีวิตได้ตามปกติ

เพิ่มโควตาซื้อบ้าน-คอนโดฯ

นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า เพื่อให้มาตรการใหม่ประสบความสำเร็จ รัฐบาลควรเปิดมุมมองดังนี้ 1.โฟกัสการเร่งฉีดวัคซีนให้คนไทยมีภูมิคุ้มกันหมู่ โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯที่เป็นโซนสีแดงเข้ม เพื่อสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าต่างชาติ 2.ให้วีซ่าระยะยาวเพื่อดึงดูดการเข้ามาใช้บริการ medical hub ในไทย 3.การขอใบอนุญาต work permit ถ้ามีการอำนวยความสะดวกจะเป็นตัวช่วยได้มาก

4.การหวังผลเบื้องต้นยังไม่มีต่างชาติรายใหม่เข้ามา กำลังซื้อมาจากต่างชาติที่อยู่ในไทยอยู่แล้ว เป็นจังหวะจูงใจให้ซื้อหรือเช่ายูนิตใหม่หรือใหญ่กว่าเดิม 5.จูงใจให้ซื้อเพื่อการลงทุนเพราะเศรษฐกิจฟื้นตัว ราคามีโอกาสขยับเพิ่มได้อีก 6.เสนอให้รัฐบาลเพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯได้ถึง 75% และ 7.เสนอให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้แบบมีเงื่อนไข เช่น จำกัดโซนนิ่ง ฯลฯ นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ลูกค้าจีนเป็นกำลังซื้อหลักและให้ความสนใจซื้ออสังหาฯไทย มีข้อแนะนำดังนี้ 1.สร้างการรับรู้ผ่านช่องทางที่ถูกต้อง จีนเป็นตลาดใหญ่มาก ทำอย่างไรให้ลูกค้าจีนหันมามองไทย 2.ทำการตลาดผ่าน influencer คนจีนด้วยกัน 3.การใช้สื่อวิดีโอ ไลฟ์สด 4.การสร้างแบรนด์กับคนกลุ่มใหม่เพื่อสร้างฐานลูกค้าในระยะยาว และ 5.ใช้ pull marketing ดึงลูกค้าให้เข้ามาชมกิจกรรมต่าง ๆ เพื่อปิดการขายได้ง่ายขึ้น

ที่มา : https://www.prachachat.net/prachachat-top-story/news-763904