การแบ่งประเภทอาคาร ตามลักษณะอาคารที่แตกต่างกัน ตัวอาคารไม่เพียงแต่ออกแบบเพื่อประโยชน์การใช้งานเท่านั้น แต่ยังต้องคำนึงถึงความสอดคล้องในทางกฎหมายด้วย โดยเจ้าของอาคารต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น อาคารเพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์
ต้องเข้าใจถึงประเภทอาคารที่ตัวเองเป็นเจ้าของอย่างถูกต้อง เพื่อใช้ประโยชน์จากตัวอาคารให้เหมาะสม สอดคล้องกับประเภทอาคารของตัวเอง ไม่ใช้อาคารอย่างผิดประเภท
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ได้กำหนดนิยามของอาคารประเภทต่าง ๆ ไว้ดังนี้
1.อาคารที่อยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืนไม่ว่าจะถาวรหรือชั่วคราว เช่น บ้านเดี่ยว
2.ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่
3.ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่
นอกจากจะต้องรู้ประเภทของอาคารแล้ว สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม คือ สีของผังเมือง
4.บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
5.บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้านและมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน
6.อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์พาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจหรืออุตสาหกรรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 5 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนน หรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้
7.อาคารสาธารณะ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนได้โดยทั่วไปเพื่อกิจกรรมทางราชการ การเมือง การศึกษา การศาสนา การสังคม การนันทนาการ หรือการพาณิชยกรรม เช่น โรงมหรสพ หอประชุม โรงแรม โรงพยาบาล สถานศึกษา หอสมุด สนามกีฬากลางแจ้ง สนามกีฬาในร่ม ตลาด ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า สถานบริการ ท่าอากาศยาน อุโมงค์ สะพาน อาคารจอดรถ สถานีรถ ท่าจอดเรือ โป๊ะจอดเรือ สุสาน ฌาปนกิจสถาน ศาสนสถาน
8.อาคารพิเศษ คือ อาคารที่ต้องการมาตรฐานความมั่นคงแข็งแรง และความปลอดภัยเป็นพิเศษ เช่น อาคารดังต่อไปนี้
(ก) โรงมหรสพ อัฒจันทร์ หอประชุม หอสมุด หอศิลป์ พิพิธภัณฑสถาน หรือศาสนสถาน
(ข) อู่เรือ คานเรือ หรือที่จอดเรือ สําหรับเรือขนาดใหญ่เกิน 100 ตันกรอส
(ค) อาคารหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสูงเกิน 15 เมตร หรือสะพานหรืออาคารหรือโครงหลังคาช่วงหนึ่งเกิน 10 เมตร หรือมีลักษณะโครงสร้างที่อาจก่อให้เกิดภยันตรายต่อสาธารณชนได้
(ง) อาคารที่เก็บวัสดุไวไฟ วัสดุระเบิด หรือวัสดุกระจายแพร่พิษ หรือรังสีตามกฎหมายว่าด้วยการนั้น
9.อาคารอยู่อาศัยรวม คือ อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกออกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว
ในนิยามของพระราชบัญญัติควบคุมอาคารนั้น อาคารอยู่อาศัยรวม มีความหมายโดยตรงถึง อพาร์ตเมนต์ หรือหอพัก แต่ไม่ได้เฉพาะเจาะจงถึง “อาคารชุด” (ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด) ที่หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นห้องชุดเพื่อขาย แต่อาคารอยู่อาศัยรวม จะเป็นที่พักที่ปล่อยเช่า ไม่ได้มีไว้เพื่อขายแยกส่วน
10.อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่ว หรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
11.สำนักงาน คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการ
12.คลังสินค้า คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สำหรับเก็บสินค้า หรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรม
13.โรงงาน คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นโรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน
14.โรงมหรสพ คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นสถานที่สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือแสดงมหรสพอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้น โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
15.โรงแรม คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ภัตตาคาร หมายความว่า อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาคารหรือเครื่องดื่ม โดยมีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารไว้บริการภายในอาคารหรือภายนอกอาคาร
16.ภัตตาคาร คือ อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาคารหรือเครื่องดื่ม โดยมีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารไว้บริการภายในอาคารหรือภายนอกอาคาร
อาคารแต่ละประเภทมีประโยชน์การใช้งานที่แตกต่างกัน และมีกฎหมายควบคุมเฉพาะในแต่ละประเภทอาคาร เพื่อให้การออกแบบโครงสร้างอาคาร การรับน้ำหนัก รูปแบบของผังอาคาร สอดคล้องกับการใช้งานของอาคารประเภทนั้น
เจ้าของอาคารต้องดำเนินการตามกฎหมายตั้งแต่ขออนุญาตก่อสร้าง จนเมื่ออาคารเสร็จแล้ว ก็ยังมีกฎหมายเกี่ยวกับการดูแลอาคารนั้น ๆ ให้ปลอดภัย โดยเฉพาะกลุ่มอาคารที่เข้าข่ายต้องให้ผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบอาคารตามกำหนดเวลาด้วย เพื่อความปลอดภัย
และนอกจากประโยชน์การใช้สอยต่าง ๆ ที่แตกต่างกันแล้ว ประเภทอาคารที่แตกต่างกัน ยังมีผลกับการเสียภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องถิ่นที่แตกต่างกันด้วย
ที่มา : https://www.ddproperty.com/
