การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะที่โครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างค่อนข้างเป็นมาตรฐานในกรุงเทพฯ นี้มักจะเรียกว่าการชำระเงินดาวน์ในคอนโดปิดแผนหรือขายล่วงหน้า!
แนวปฏิบัตินี้ช่วยให้นักพัฒนาในท้องถิ่นสามารถจัดหาผู้ซื้อและจัดหาแหล่งเงินทุนจากธนาคารได้ก่อนที่จะเริ่มก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย
เพื่อแลกกับความไม่แน่นอนนี้และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการไม่เสร็จสมบูรณ์ ในทางทฤษฎีแล้วผู้ซื้อจะได้รับผลตอบแทนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่าและถูกล่อลวงด้วยแผนการชำระเงินที่ล่าช้า
เนื่องจากทรัพย์สินที่พวกเขากำลังซื้อไม่เสร็จสมบูรณ์ พวกเขามักจะต้องชำระเงินดาวน์เพียง 20-30% ของราคาซื้อทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีก 70-80% ครบกำหนดชำระเมื่อแล้วเสร็จ
ระบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่รวดเร็วนี้ได้กระตุ้นการเติบโตของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา!
การซื้ออสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้มีให้สำหรับผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยนักลงทุนบางรายจะ “เดิมพันเก็งกำไร” กับอสังหาริมทรัพย์นอกแผน!
กลยุทธ์การขายล่วงหน้าและการพลิกกลับตรงไปตรงมา:
เลือกโครงการนอกแผนที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่นิยมอย่างระมัดระวังและซื้อห้องชุดในราคาที่ดีอาจมีส่วนลด
ถือ “ทรัพย์สิน” ไว้สักสองสามเดือนหรือเป็นปี (ขึ้นอยู่กับวันที่สิ้นสุดโครงการ) และพยายาม “พลิกกลับ/ขายต่อ” ให้ได้กำไรในที่สุด
กลยุทธ์การลงทุนที่ง่ายและตรงไปตรงมานี้มีข้อดีและข้อเสียดังต่อไปนี้:
ข้อดีของกลยุทธ์การขายล่วงหน้าและพลิกกลับ
ตามที่อธิบายสั้น ๆ ในบทนำ ผู้ซื้อจำเป็นต้องลงทุนล่วงหน้าอย่างจำกัด (โดยปกติเพียง 20-30% ของราคารวมของคอนโด) ยิ่งไปกว่านั้น ยอดค้างชำระ (70-80%) จะครบกำหนดเมื่อการพัฒนาเสร็จสิ้นเท่านั้น
การขายคอนโดนอกแผนนั้นตรงไปตรงมาด้วยเอกสารเพียงเล็กน้อยและไม่มีภาษีขายจากรัฐบาล
ข้อเสียของกลยุทธ์การขายล่วงหน้าและพลิกกลับ:
กลยุทธ์นี้มักจะประสบความสำเร็จก็ต่อเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟูและราคาก็สูงขึ้น เมื่อตลาดกำลังตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์นอกแผนจะเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องค่อนข้างน้อยและอาจ “พลิกกลับ/ขายต่อ” ได้ยาก
ขั้นตอนการโอน “การขายล่วงหน้าและการพลิกกลับ” คืออะไร?
การขายต่อสัญญาอสังหาริมทรัพย์นอกแผนมีผลเพียงการแก้ไขสัญญา
ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วผู้ขายจะขอให้ผู้พัฒนาโอนชื่อใน “สัญญาซื้อขายและซื้อคอนโด” ให้กับผู้ซื้อรายใหม่
รายละเอียดสำคัญที่ควรทราบ:
นักพัฒนาบางรายเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการในการโอนชื่อใน “สัญญาซื้อขายและซื้อคอนโด”
หากผู้ซื้อรายใหม่เป็นชาวต่างชาติ จะต้องทราบว่าเนื่องจากกฎหมายและระเบียบว่าด้วยธุรกรรมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของไทย จำนวนเงินเต็ม (100% ของราคาขาย) ของคอนโดจะยังคงต้องโอนไปยังผู้พัฒนา การชำระเงินดาวน์เริ่มต้น 20-30% ครั้งแรกที่ชำระแล้วมักจะได้รับคืนโดยนักพัฒนาภายใน 30-45 วันหลังจากเสร็จสิ้นและโอน
ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องระมัดระวัง เนื่องจากไม่มีความเกี่ยวข้องของรัฐบาลและเอกสารที่ “เบามาก” ในกระบวนการขาย/โอนสิทธิ์ ดังนั้นพวกเขาจึงควรยืนยันโดยตรงกับตัวแทนจากฝ่ายขาย/ทีมกฎหมายของผู้พัฒนาว่า “การโอนชื่อ” เสร็จสมบูรณ์อย่างเป็นทางการก่อนที่จะชำระเงินใดๆ ให้กับผู้ตีนกบนอกแผน
