จุดเริ่มต้นที่ชัดเจนอาจเป็นมุมมองส่วนบุคคล อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องต่อต้านการตัดสินใจลงทุนโดยพิจารณาจากประสบการณ์โรงแรมที่พวกเขาเห็นว่าน่าสนใจเท่านั้น
เพื่อระบุการลงทุนที่แข็งแกร่งที่สุด นักลงทุนควรเริ่มต้นโดย:
- ดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบโดยใช้เมตริก ADR และ RevPAR ในกลุ่มโรงแรมที่คล้ายคลึงกันในตลาดเดียวกัน
- การประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงาน (อัตรากำไร) ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีนัยสำคัญจากคุณสมบัติหนึ่งไปอีกคุณสมบัติหนึ่ง
- การดูราคาเป็นเรื่องสำคัญ โรงแรมราคาประหยัดในราคาที่ดีอาจเป็นการลงทุนที่ประสบความสำเร็จมากกว่าการจ่ายเงินให้กับโรงแรมระดับโลก
ดังนั้นก่อนที่จะลงทุนในโรงแรม คุณควรตรวจสอบแรงผลักดันของอุปสงค์ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าแบรนด์โรงแรมเหมาะสมกับคุณ ประเมินการจัดการของโรงแรม และพิจารณากระแสเงินสดและสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่อาจเกิดขึ้น
ในฐานะนักลงทุน คุณควรพิจารณาถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในโรงแรม อันที่จริงการเริ่มต้นกับโรงแรมนั้นไม่เหมือนกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ คุณต้องทำการบ้านและรวบรวมข้อมูลที่ถูกต้องนักพัฒนาไม่ได้สร้างโรงแรมแล้วคิดว่าจะเติมแขกอย่างไร พวกเขาออกแบบโรงแรมรอบๆ ลูกค้าแทน
การวิเคราะห์ของคุณควรรวมอะไรบ้าง
1.โรงแรมอยู่ใกล้กับสถานที่ต่างๆ เช่น โรงพยาบาล สนามกีฬา อาคารสำนักงาน
2.ทำรายงานประมาณการระยะเวลาก่อสร้าง/ปรับปรุงและต้นทุน
ซึ่งจะทำให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจเชิงบวกในปัจจุบัน เช่น สถานการณ์การจ้างงาน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค การบริโภคค้าปลีกที่เพิ่มขึ้น
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักสำหรับโรงแรม ได้แก่ การเดินทางเพื่อธุรกิจ การท่องเที่ยว และความต้องการของกลุ่ม (ทีมกีฬา ผู้เข้าร่วมประชุม) ดังนั้นโรงแรมที่ดึงดูดแขกมากกว่าหนึ่งประเภทจะช่วยให้ความต้องการและลดการพึ่งพากลุ่มเป้าหมายเพียงกลุ่มเดียว
สถานที่ให้บริการในอุดมคติจะเป็นตลาดที่น่าดึงดูดสำหรับนักเดินทางเพื่อธุรกิจหรือพักผ่อน คุณจะต้องดูการเติบโตของตัวขับเคลื่อนความต้องการเหล่านั้นด้วย ง่ายที่จะมาและไป?
แบรนด์มีความสำคัญเนื่องจากแต่ละแบรนด์มีมูลค่าการนำเสนอที่แตกต่างกันสำหรับแขกเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง ประเภทของโรงแรมสามารถมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อประสิทธิภาพการทำงานในช่วงวัฏจักรของตลาดที่แตกต่างกัน
โรงแรมที่ให้บริการเต็มรูปแบบมองเห็นความต้องการที่เพิ่มขึ้นเมื่อเศรษฐกิจแข็งแกร่ง และการท่องเที่ยวและการเดินทางเพื่อธุรกิจมีจุดสูงสุด ในอีกทางหนึ่ง ในภาวะถดถอย ความต้องการของตลาดสำหรับโรงแรมหรูลดลง เนื่องจากนักท่องเที่ยวมองหาที่พักราคาประหยัด
การมีผู้ประกอบการโรงแรมที่เหมาะสมในการจัดการโรงแรมยังสามารถสร้างความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในความสำเร็จของการลงทุน โรงแรมที่ดำเนินการไม่ดีอาจส่งผลให้กระแสเงินสดที่อ่อนแอและต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น
โครงสร้างธุรกิจโรงแรมมีศักยภาพในการให้กระแสเงินสดที่ดีแก่นักลงทุนด้วยเหตุผลหลายประการ:
1. ผู้เข้าพักมักจะชำระค่าห้องพักล่วงหน้า
2. บริการอื่นๆ สามารถช่วยสร้างรายได้ เช่น บาร์ในโรงแรมและร้านอาหาร
3. การจัดการที่เหมาะสมสามารถเพิ่มอัตราการเข้าพักและมีส่วนสำคัญต่อผลกำไร
4. สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ไม่เหมือนใครสามารถเพิ่มความน่าสนใจให้กับโรงแรมได้ เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ตกแต่งในการพัฒนาโรงแรมอาจมีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่ง ซึ่งนักลงทุนสามารถใช้เพื่อลดภาระภาษีได้
ด้วยการปรับเปลี่ยนการดำเนินงานของโรงแรมและการใช้มูลค่าเพิ่มที่เหมาะสม ศักยภาพของโรงแรมจะเพิ่มขึ้นสูงสุดเพื่อปรับปรุงกระแสเงินสดและเพิ่มมูลค่า
วิธีการประเมินมูลค้าโรงแรม
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาการซื้อโรงแรม การขายโรงแรม หรือเพียงแค่พิจารณาอย่างใดอย่างหนึ่ง หนึ่งในคำถามที่ใหญ่ที่สุดที่คุณจะเจอคือคุณให้ความสำคัญกับโรงแรมของคุณอย่างไร?
มูลค่าโรงแรมโดยพื้นฐานแล้วหมายถึงจำนวนเงินที่ยินดีจ่ายเมื่อซื้อหรือรับเมื่อขายโรงแรม แม้ว่าคุณจะนึกถึงโรงแรม ภาพบางส่วนที่จะเข้ามาในหัวคุณคืออาคาร การบริการลูกค้า บรรยากาศ คุณภาพ อาหาร ผู้คน การต้อนรับ เมื่อเข้าใกล้การประเมินมูลค่าและการลงทุนในโรงแรม คุณจะต้องพิจารณาโรงแรมเป็นชุดของ กระแสเงินสด
มูลค่าของโรงแรมนั้นพิจารณาจากความเสี่ยงทางการเงินเป็นหลัก และจำนวนเงินที่เจ้าของสามารถสร้างรายได้จากการเป็นเจ้าของโรงแรมนั้น
1. ราคาโรงแรมคือจำนวนเงินที่นักลงทุนจ่ายเพื่อซื้อโรงแรม
2.มูลค่าตลาดของโรงแรมคือราคาที่เป็นไปได้ของโรงแรมในตลาดยุติธรรมในวันที่กำหนด (สำหรับผู้ลงทุนทั้งหมด) ตลาดที่เป็นธรรมคือ:
การแข่งขัน,
- อำนาจการเจรจาที่สมดุลระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ผู้ซื้อและผู้ขายมีความรู้และตัดสินใจทางการเงินอย่างรอบคอบ
- อนุญาตให้มีเวลามากในการทำธุรกรรม
- ข้อเสนอของโรงแรมได้รับการเผยแพร่อย่างดี
- ผู้ซื้อและผู้ขายอยู่ไกลกัน (ไม่มีผลประโยชน์ทับซ้อน)
- มูลค่าการลงทุนของโรงแรมคือมูลค่าที่นักลงทุนรายหนึ่งรับรู้ นักลงทุนแต่ละรายมีมุมมองเฉพาะเกี่ยวกับมูลค่าของโรงแรม และอาจมีประมาณการการดำเนินงานและต้นทุนของเงินทุนที่แตกต่างกัน ประมาณการกระแสเงินสดที่แตกต่างกัน
แนวทางกว้างๆ 3 ประการในการประเมินมูลค่าโรงแรม
ที่มาจากหนังสื่อเล่ม hotel investment by ICSC
