ขั้นตอนที่ 1 – การวิเคราะห์คุณสมบัติ
ขั้นตอนแรกในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคุณคือการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ควรประเมินลักษณะดังต่อไปนี้:
พื้นที่และบริเวณใกล้เคียง: ขับรถไปรอบๆ พื้นที่ใกล้เคียงที่ที่พักตั้งอยู่เพื่อประเมินคุณภาพ หากคุณกำลังดูทรัพย์สินนอกรัฐ ให้ใช้แหล่งข้อมูลออนไลน์ เช่น Google Street View เพื่อดูว่าถนนหรือกระเป๋าข้างไหนดีกว่าถนนอื่นๆ โปรดทราบว่ารูปภาพของ Google อาจล้าสมัย ดังนั้นจึงอาจเป็นเรื่องยากที่จะระบุได้ว่าพื้นที่ใกล้เคียงจริงๆ นั้นสวยงามเพียงใด
ขนาดหรือตารางฟุต
ขนาดล็อต.
จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ: จำนวนห้องนอนและห้องน้ำมีความสำคัญอย่างยิ่งในการพิจารณามูลค่าบ้าน ตัวอย่างเช่น สองห้องนอนน้อยกว่าสามห้องหรือมากกว่านั้น และบ้านที่มีอ่างอาบน้ำเพียงครั้งเดียวมักจะขายในราคาที่ต่ำกว่า
ห้องอื่นๆ: เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วบ้านที่มีห้องนอนมากกว่าหมายถึงราคาที่สูงกว่า จึงเป็นความคิดที่ดีที่จะดูว่าห้องที่เคยใช้เป็นสำนักงานหรือห้องนอนจะมีคุณสมบัติเป็นห้องนอนหรือไม่ ตรวจสอบรหัสอาคารในพื้นที่เพื่อให้แน่ใจว่าห้องอื่นๆ สามารถจัดประเภทเป็นห้องนอนได้ตามกฎหมาย
จำนวนชั้น
อายุการก่อสร้าง: เมื่อสร้างบ้าน ปรับปรุง ต่อเติม ฯลฯ มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บ้านที่ใหม่กว่าจะมีมูลค่าสูงกว่า เว้นแต่การรักษาความเก่าแก่หรือสถาปัตยกรรมดั้งเดิมของบ้านเก่าถือเป็นที่พึงปรารถนาในพื้นที่
สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณลักษณะ: สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณลักษณะหลายอย่างที่อาจเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน ได้แก่ เตาผิง ดาดฟ้า สวน สระว่ายน้ำ ระเบียง ฯลฯ สิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ อาจเป็นได้ว่าบ้านตั้งอยู่ในชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิดพร้อมสโมสรหรือสนามเทนนิส ศาล ตัวแปรทั้งหมดเหล่านี้ส่งผลต่อมูลค่าของบ้าน
ความใกล้ชิดกับสิ่งอำนวยความสะดวกในท้องถิ่น: พิจารณาว่าที่พักตั้งอยู่หรือใกล้ถนนที่มีผู้คนพลุกพล่าน มีทางเข้าออกอย่างรวดเร็วหรือไม่ ใกล้กับร้านค้า การขนส่งสาธารณะ สวนสาธารณะ โรงเรียน ฯลฯ นอกจากนี้ ให้ดูว่าทรัพย์สินอยู่ใกล้หรือไม่ ความใกล้ชิดกับไซต์ที่ไม่พึงประสงค์ เช่น ที่ทิ้งขยะหรืออาคารอุตสาหกรรม
การปรับปรุงล่าสุดหรือที่โดดเด่น
ขั้นตอนที่ 2 – ประเมินราคาขายเดิม
เมื่อคุณวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เสร็จแล้ว ให้มองหารายชื่อเดิมทางออนไลน์หากเป็นไปได้ นี้จะช่วยให้คุณมีความคิดที่ดีเกี่ยวกับสภาพทั่วไปของบ้าน ดูรูปภาพและคำอธิบายสำหรับการอัปเกรด การสร้างใหม่ หรือปัญหาที่อาจเกิดขึ้น ผู้สร้างหรือนักพัฒนาควรอยู่ในรายการด้วย เพื่อให้คุณสามารถระบุได้ว่าสร้างขึ้นเองหรือบ้านตัดคุกกี้
ขั้นตอนที่ 3 – ตรวจสอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ใช้แหล่งข้อมูลออนไลน์เช่น Zillow Zestimates เพื่อให้มูลค่าตลาดโดยประมาณของบ้านแก่คุณ เนื่องจากเป็นการประเมินมูลค่าตลาด จึงอาจไม่ถูกต้องทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการเปลี่ยนแปลงบ้าน แต่นี่จะเป็นตัวเลขเริ่มต้นที่ดีเมื่อคุณทำการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
ขั้นตอนที่ 4 – ค้นหา Comps
ขั้นตอนต่อไปคือการค้นหาคุณสมบัติที่เทียบเท่ากับคุณ อสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้ควรมีจำนวนห้องนอนและห้องน้ำเท่ากัน โดยมีขนาดไม่เกิน 300 ตารางฟุต ตั้งอยู่ในละแวกใกล้เคียงกัน ขนาดที่ดินใกล้เคียงกัน อายุของบ้านและลักษณะเด่น
ระบุคุณสมบัติที่เพิ่งขายล่าสุดในพื้นที่
เมื่อค้นหารายชื่อขายทางออนไลน์ คุณจะสามารถเห็นจำนวนบ้านที่คล้ายกันที่ขายได้ในพื้นที่ ดูรายการในอดีตภายในรัศมีหนึ่งถึงสามไมล์จากสถานที่ให้บริการของคุณ ค้นหาบ้านที่ขายในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา เนื่องจากจะให้มูลค่าที่แม่นยำที่สุดแก่คุณเมื่อแนวโน้มของตลาดผันผวน จากนั้น หากจำเป็น ให้ขยายการค้นหาของคุณเป็นช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา เลือกคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้สามถึงห้ารายการและเพิ่มลงในรายการคอมพ์ของคุณ
ค้นหารายการปัจจุบันของบ้านที่เปรียบเทียบได้
ถัดไป ให้มองหารายชื่อปัจจุบันของบ้านที่เทียบเคียงได้ภายในรัศมีหนึ่งถึงสามไมล์ เลือกบ้านอย่างน้อยสามหลังที่เทียบได้กับบ้านของคุณ โปรดทราบว่าราคาในรายการเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องเป็นมูลค่าที่แท้จริง โดยปกติ ตลาดของผู้ขายจะพยายามขยายมูลค่าด้วยการกำหนดราคาให้สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดของผู้ซื้อพยายามที่จะลดค่าด้วยราคาที่ต่ำกว่า มูลค่าบ้านที่ขายไม่ออกได้รับผลกระทบจากแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ รายชื่อปัจจุบันจะทำให้คุณมีความคิดที่ดีว่าการแข่งขันของคุณเป็นอย่างไร
ขั้นตอนที่ 5 – กำหนดช่วงราคา
เมื่อคุณได้รวบรวมรายการข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว ก็ถึงเวลากำหนดช่วงราคาสำหรับทรัพย์สินของคุณ
ตั้งค่าเพดานของคุณ
เลือกทรัพย์สินหนึ่งรายการจากสามถึงห้ารายการที่คุณพบ ซึ่งมีค่ามากกว่าของคุณอย่างแน่นอน ที่พักอาจอยู่บนถนนที่ดีกว่า มีคุณลักษณะเพิ่มเติม หรือใหม่กว่า ตัวเลขนี้จะเป็นมูลค่าเพดานของคุณ – หรือที่ด้านบนของช่วงราคาของคุณ
ตั้งราคาพื้นของคุณ
จากนั้นเลือกทรัพย์สินที่คุ้มค่าน้อยกว่าของคุณอย่างแน่นอน อาจตั้งอยู่บนถนนที่พลุกพล่าน มีคุณลักษณะน้อยกว่า หรือขอบถนนที่น่าดึงดูดน้อยกว่า ตัวเลขนี้จะเป็นราคาพื้นของคุณ – หรือด้านล่างสุดของช่วงราคาของคุณ
ขั้นตอนที่ 6 – ประเมินบ้านด้วยตนเอง
ไม่มีวิธีใดที่ดีไปกว่าการตั้งราคาบ้านอย่างถูกต้องไปกว่าการประเมินราคาบ้านด้วยตนเอง หากเป็นไปได้ เมื่อเดินผ่านทรัพย์สิน ให้คำนึงถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อมูลค่า เช่น สภาพโดยรวม การเพิ่มเติมหรืออัปเกรด สิ่งอำนวยความสะดวก คุณลักษณะ การอัพเกรดหรือซ่อมแซมที่จำเป็น ตลอดจนภายนอกและการจัดสวน
ขั้นตอนที่ 7 – ตัดสินใจมูลค่าตลาด
จากการวิจัยทั้งหมดของคุณ คุณควรมีช่วงราคาสำหรับมูลค่าทรัพย์สินของคุณ คำนึงถึงทุกสิ่งที่คุณสังเกตขณะเดินผ่านบ้านและผลกระทบต่อมูลค่าบ้าน จากนั้น นำราคาขายของบ้านที่เทียบเคียงได้ในรายการของคุณ หารราคานั้นด้วยพื้นที่เป็นตารางฟุต และรับราคาต่อตารางฟุตสำหรับบ้านแต่ละหลัง เมื่อคุณคำนวณราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของคอมพ์ของคุณแล้ว ให้คูณด้วยพื้นที่เป็นตารางฟุตของบ้านที่คุณพยายามจะขายหรือซื้อ
สุดท้าย ตัดสินใจว่าทรัพย์สินของคุณอยู่ที่ใดในช่วงราคาที่กำหนดไว้ ตัวเลขนี้เป็นมูลค่าตลาดของบ้านคุณ
