ภาษีที่ดิน คำนวณอย่างไร

           การตีมูลค่าของบ้านจะต้องแยกเป็นมูลค่าของที่ดิน และมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง จากนั้นจึงนำผลลัพธ์มารวมกัน คือ

1. ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี 

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ที่ดิน

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี 

          โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ที่ดิน 

          มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา

3. ห้องชุด

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี  

          โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

          สำหรับการหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง เป็นไปตามประเภทและระยะเวลาการก่อสร้าง ตามตารางนี้

          ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2566 ผู้ครอบครองที่ดินอาจต้องเสียภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น เนื่องจากกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ในวันที่ 1 มกราคม 2566 ซึ่งทำให้ราคาประเมินทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8% ขณะที่พื้นที่กรุงเทพมหานคร ปรับขึ้นประมาณ 3% โดยพื้นที่ใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า อย่างถนนสีลม ถนนวิทยุ ถนนเพลินจิต มีราคาแพงที่สุดคือ ตารางวาละ 1 ล้านบาท

• ตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ได้จากเว็บไซต์ กรมธนารักษ์ 

          และด้วยราคาประเมินทุนทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในปี 2566 จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบให้ปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 จำนวน 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ เพื่อบรรเทาภาระภาษี พร้อมกับมีระยะเวลาปรับตัวและวางแผนเพิ่มขึ้น

ที่ดินใช้ประโยชน์หลายประเภท คิดภาษีอย่างไร

          สำหรับที่ดินที่ใช้ประโยชน์หลายอย่าง เช่น เป็นทั้งบ้านพักอาศัย เปิดร้านค้า หรือทำการเกษตรไปด้วย จะต้องแบ่งการเสียภาษีที่ดินตามประเภทต่าง ๆ โดยคำนวณภาษีตามการใช้งาน 

          ตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 50 ตารางวา 2 ชั้น ชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนี้

•  ชั้นแรกที่เป็นร้านขายของ : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
•  ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ตรวจสอบภาษีที่ดินออนไลน์ได้ไหม
มีช่องทางไหนบ้าง

          กรณีที่เราไม่แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์ของเราเข้าเกณฑ์เสียภาษีที่ดินหรือไม่ สามารถตรวจสอบข้อมูลบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ดังนี้

• หนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหน่วยงานจะส่งข้อมูลให้ผู้เสียภาษีได้ทราบทางไปรษณีย์
• สำนักงานเขต สำนักงานเทศบาล อบต. หรือ อปท. ที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่
  
  ดังนั้นจึงไม่สามารถตรวจสอบภาษีที่ดินทางออนไลน์ได้

ภาษีที่ดิน จ่ายเมื่อไหร่

           ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

• ประกาศราคาประเมินที่ดิน : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต ออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ แต่สำหรับในปี 2566 ได้มีการขยายกำหนดเวลาเป็นก่อนวันที่ 1 เมษายน 2566
   
• แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ : จากเดิมภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2566 ขยายเวลาเป็นภายในเดือนเมษายน 2566 เมื่อได้รับหนังสือแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทของภาษีที่จัดเก็บให้เรียบร้อย กรณีที่พบว่าข้อมูลไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านซึ่งเป็นที่พักอาศัย เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น หรือมีข้อมูลผิดพลาดตรงไหน เราสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านการประเมินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ภ.ด.ส.6
   
• ชำระภาษี : จากเดิมภายในเดือนเมษายน 2566 ขยายเวลาเป็นภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2566 แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย คือต้องจ่ายงวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 เดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 เดือนสิงหาคม 
   
• อปท. มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ : จากเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2566 ขยายเวลาเป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2566

วิธีคัดค้านการประเมินภาษีที่ดิน

         หากบ้านไหนได้รับหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน และพบข้อมูลไม่ถูกต้อง สามารถยื่นเรื่องคัดค้านได้ภายใน 30 วัน ตามขั้นตอนต่อไปนี้

     1. นำเอกสารไปยื่นที่หน่วยงานจัดเก็บภาษีที่ออกแบบแจ้งประเมิน และแสดงความจำนงขอคัดค้านการประเมิน เช่น หากอยู่ใน กทม. ก็ให้ไปติดต่อสำนักงานเขตที่สิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ หรือยื่นผ่านช่องทางอื่น ๆ ตามที่ อปท. นั้นกำหนด

     2. กรอกคำร้องคัดค้านการประเมินหรือเรียกเก็บภาษีที่ดินฯ พร้อมแนบหลักฐานที่เกี่ยวข้อง

          ถ้าไม่คัดค้านการประเมินภายในกำหนดเวลา จะถือว่ายอมรับการประเมินของเจ้าพนักงาน และต้องเสียภาษีที่ดินตามประเภทของการใช้งานที่ระบุไว้ต่อไป

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตัวเองที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

• กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

เสียภาษีที่ดินออนไลน์ได้ไหม
จ่ายด้วยวิธีไหนบ้าง

           หลายคนมีที่ดินหรือบ้านอยู่คนละจังหวัดกับที่พักปัจจุบัน เลยไม่สามารถเดินทางไปเสียภาษีที่ อปท. ด้วยตัวเองได้ แต่เราสามารถจ่ายภาษีที่ดินได้ด้วยการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารของ อปท. นั้น ๆ รวมทั้งวิธีอื่น ๆ ตามช่องทางต่อไปนี้

• ชำระผ่านเคาน์เตอร์ของธนาคารกรุงไทยทั่วประเทศ 
• ชำระผ่านเครื่อง ATM ธนาคารกรุงไทยทั่วประเทศ 
• ชำระผ่าน Mobile Banking และ Internet Banking  
• ชำระผ่านบัตรกรุงไทยวีซ่าเดบิต หรือบัตรเครดิตของสถาบันการเงินทุกแห่ง 
• ชำระเงินข้ามธนาคารด้วยบาร์โค้ด หรือสแกน QR CODE ผ่าน Mobile Banking ทุกธนาคาร
• ชำระผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เช่น ธนาณัติ ตั๋วแลกเงิน เช็ค

ภาษีที่ดินจ่ายล่าช้า เสียค่าปรับเท่าไหร่

          สำหรับคนที่จ่ายภาษีที่ดินเกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

          1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

          5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

          6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

          ได้ทราบข้อมูลและวิธีการคำนวณภาษีที่ดินแล้ว ใครเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างภายในวันที่ 1 มกราคม 2566 และอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี ในปี 2566 ก็อย่าลืมดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนหมดเขต เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับภายหลัง

บทความที่เกี่ยวข้องกับเรื่องภาษีที่ดิน

• โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2565 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษียังไง
• ขั้นตอนการโอนที่ดิน ทำอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง มาดูกัน
• วิธีจำนองที่ดินกับธนาคาร มีขั้นตอนอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 คำนวณอย่างไร ต้องจ่ายที่ไหน
   

* หมายเหตุ : อัปเดตข้อมูลล่าสุดวันที่ 20 ธันวาคม 2565

ขอบคุณภาพจาก : กระทรวงการคลัง, กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น, สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 
ขอบคุณข้อมูลจาก : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง, สำนักการคลัง กรุงเทพมหานคร, ฐานเศรษฐกิจ, เฟซบุ๊ก ท้องถิ่นไทย, ราชกิจจานุเบกษา, สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง : Fiscal Policy Office