ตั้งราคาขาย อสังหาเท่าไรดี

การตั้งราคาขายบ้านนับเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักจะกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดีจึงจะไม่ขาดทุน บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไป หวังที่จะได้กำไรมากๆจนทำให้ขายได้ช้า หรือขายไม่ออกเลย บ้างก็ตั้งราคาต่ำจนแทบมองไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานความเป็นจริง โดยหลักๆแล้ว ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบไปด้วย 5 องค์ประกอบ ดังนี้ 

1. ราคาเดิมที่ซื้อมา – คิดย้อนกลับไปว่า เดิมซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคากี่ % ต่อปี close

 2. ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม – ดูตามสภาพว่าบ้านหลังนี้มีการซ่อมแซมอะไรมาบ้าง หรือมีการต่อเติมอะไรที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เช่น ต่อเติมห้องครัวให้ขยายออกไป หรือต่อเติมเพิ่มออกมาอีกห้องหนึ่ง เป็นต้น 

3. ราคาตลาด – สำรวจบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกับเราเพื่อเปรียบเทียบดูว่า ถ้าเป็นบ้านเราควรจะขายราคาประมาณเท่าไหร่ โดยการหักลบส่วนที่ต่างออกไป เช่น บ้านที่ขนาดใกล้เคียงกับเรา แต่อยู่ท้ายซอยลึกเข้าไป ขายราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่าอาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น 

4. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ – โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน (ออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีที่ครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปี), ค่าอากรแสตมป์ (หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์) 

5. ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อมาแล้ว แต่อย่าลืมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่ได้จ่ายให้กับธนาคารในช่วงเวลาที่ผ่านมาด้วย เช่น ซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว 40% ของเงินต้น ดังนั้นดอกเบี้ยจ่ายที่เสียไปตลอด 10 ปีให้บวกเข้าไปในราคาขายด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ การตั้งราคาขายบ้านยังคงมีรายละเอียดอื่นๆอีก ซึ่ง TerraBKK Reseach ขอเสนอ 8 เคล็ดลับในการตั้งราคาขายบ้าน ดังนี้ 

1. ใช้เครื่องมือคำนวณออนไลน์เป็นตัวช่วย ปัจจุบันมีหลายเวปไซต์ที่มีเครื่องมือคำนวณออนไลน์ช่วยให้รู้ราคาตลาดของบ้านที่ประกาศขาย ณ ตอนนั้น นับเป็นการเริ่มต้นในการศึกษาข้อมูลการขายที่ดีที่สุด ที่ทั้งรวดเร็ว, ง่าย และไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และยังช่วยประหยัดเวลาในการสำรวจตลาดไปได้ ช่วยให้เห็นราคาของผู้ขายคนอื่นๆทั้งทำเลเดียวกัน และทำเลข้างเคียงว่ามีการประกาศขายกันอย่างไรบ้าง เว็ปไซต์ www.TerraBKK.com ก็มีบริการข้อมูลทางด้านนี้ สำหรับผู้ที่สนใจ คลิก 

2. คิดกลับกันว่าตัวเองเป็น “คนซื้อ” ขณะที่ตั้งราคาขายอยู่นั้น เรากำลังคิดในฐานะที่เป็น “คนขาย” แน่นอนว่าย่อมหวังที่จะได้กำไรเยอะๆ อยากให้ขายได้ราคาที่สูงที่สุด ซึ่งนั่นอาจจะทำให้บ้านของคุณขายได้ยากขึ้น แต่หากลองคิดกลับกันว่าถ้าคุณเป็น “คนซื้อ” ล่ะ คุณจะยังรู้สึกว่าราคานี้สมเหตุสมผลที่จะซื้อหรือไม่ ซึ่งหากคิดได้ 2 ด้านแบบนี้แล้วจะทำให้คุณได้ราคาตรงกลางที่สมเหตุสมผลมากที่สุด 

3. หาจุดเปรียบเทียบกับคู่แข่ง คู่แข่งในที่นี้หมายถึงบ้านหลังอื่นที่ประกาศขายในละแวกเดียวกัน อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วว่าการตั้งราคาขายควรอิงกับราคาตลาด เพราะคนซื้อจะต้องสำรวจตลาดและพอจะรู้ราคาตลาดคร่าวๆอยู่แล้ว หากคุณตั้งราคาสูงเกินราคาตลาดก็จะทำให้ขายได้ยากขึ้น นอกเสียจากว่าบ้านของคุณจะมีจุดเด่นอื่นๆที่คู่แข่งไม่มี เช่น ทำเลทองอยู่ตรงหัวมุม, ใช้วัสดุเกรด A ทั้งหลัง พร้อมเฟอร์นิเจอร์นำเข้า เป็นต้น จุดเด่นเหล่านี้เป็นสิ่งที่ตัวคุณเองรู้ดีที่สุด และจะเป็นสิ่งที่จะสามารถต่อรองกับผู้ซื้อได้ 4. แยกแยะระหว่างขายผ่านนายหน้า กับ เจ้าของขายเอง หากคุณสำรวจราคาขายในตลาด สิ่งหนึ่งที่ต้องสังเกตุคือบ้านหลังนั้นขายผ่านนายหน้าหรือเป็นเจ้าของขายเอง เพราะการขายทั้ง 2 แบบจะทำให้ราคาต่างกัน หากขายผ่านนายหน้าส่วนใหญ่จะมีการบวกเข้าไปอีก 3% เพื่อเป็นค่านายหน้า จะทำให้บ้านมีราคาที่แพงขึ้น แต่หากเจ้าของขายเองมักจะเป็นราคาที่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง ดังนั้นหากคุณสำรวจหรือโทรไปสอบถาม อย่าลืมที่จะถามว่าเป็นเจ้าของขายเองหรือเป็นนายหน้า เพื่อที่จะได้รู้ราคาตลาดที่แท้จริงว่าหากหักลบกับค่านายหน้าแล้วจะเหลือราคาเท่าไหร่ 5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หากคุณไม่ใช่ผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่เคยติดตามข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาก่อน อาจจะเป็นเรื่องยากและจับต้นชนปลายไม่ค่อยถูก TerraBKK แนะนำว่าหากมีคนรู้จักที่สามารถให้คำแนะนำเรื่องนี้ได้ ควรจะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในด้านนี้ให้มาก เพื่อที่จะไม่เกิดเรื่องผิดพลาดเวลาขายบ้าน ซึ่ง TerraBKK ก็เป็นช่องทางหนึ่งให้ผู้ที่สนใจสามารถส่งคำถาม และจะมีทีมวิจัยติดต่อกลับไปเพื่อตอบข้อสงสัยเหล่านั้น คลิก 6. เผื่อต่อรองราคา ก่อนอื่นเลยคือต้องเตรียมใจไว้ว่าคนซื้อต้องต่อราคาคุณลงมาอีกแน่นอน ไม่ว่าคุณจะตั้งราคาเท่าราคาตลาดหรือจะต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นการตั้งราคาควรตั้งเผื่อต่อรองซักประมาณ 5-10% อย่างน้อยก็เพื่อเวลาลดราคาลงมาจะได้ไม่เสียกำไรมากนัก 7. บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปด้วย สิ่งที่คนขายบ้านมักพลาดที่สุดคือ ไม่ได้บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปในราคาบ้านด้วย อย่างที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นว่าราคาบ้านนอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมกับราคาตลาดแล้ว อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่ง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ดอกเบี้ยจ่าย เป็นต้น 8. ซ่อมบ้านเพื่อให้ขายได้ราคา การซ่อมแซมในส่วนจำเป็นของบ้าน จะช่วยให้คุณสามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้น นอกจากนี้การตกแต่งให้บ้านดูใหม่ก็จะช่วยให้คนซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เช่น ซ่อมระบบไฟให้ใช้ได้หมด, ซ่อมระบบประปาไม่ให้รั่วไหล, ทาสีบ้านใหม่ สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าบ้านให้สูงขึ้นได้ และช่วยปิดจุดอ่อนของบ้านคุณเองด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้อย่าลืมบวกค่าซ่อมแซมและค่าตกแต่งเข้าไปในราคาบ้านด้วย – เทอร์ร่า บีเคเค

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com – https://www.terrabkk.com/articles/95135


ราคางานเฟอร์นิเจอร์ บิ้วอิน (Build-in)

ตู้เตี้ย / ตู้ลอย (สูงไม่เกิน 1 เมตร)

Stndard 18,000-20,000 บาท/เมตร

Premium 25,000-30,000 บาท/เมตร

เพิ่ม Top หิน 4,500-17,000 บาท/เมตร ตามชนิด และ ลวดลาย

เพิ่ม กรุกระจกสีพิเศษ 2,4500-4,000 บาท/เมตร

เพิ่ม บาน  higloss 2,600-3,500 บาท/เมตร

ราคางานเฟอร์นิเจอร์ บิ้วอิน (Build-in)

ตู้สูง (สูงไม่เกิน 2.5 เมตร)

Standard 27,000-32,000 บาท/เมตร

Premium 35,000-50,000 บาท/เมตร

เพิ่ม ความสูงตู้ จากมาตรฐาน 4,000- 5,000 บาท/50ซม.

เพิ่ม กรุกระจกสีพิเศษ 5,000-8,000 บาท/เมตร

เพิ่ม ทำสีบานไฮกรอส 4,000- 6,000บาท/เมตร

ราคางานผนังตกแต่ง ผนังบิ้วอิน (Build-in)

ผนังกรุไม้วีเนียทำสีย้อม 4,000-5,000 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้อัดยางทำสีพ่น 4,500-6,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุลามิเนต 3,500-5,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้จริง(ไม้ระแนง) 6,000-7,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุกระจกเงา 4,500-5,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุกระจกสีพิเศษ 7,000-9,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุหินแกรนนิต/หินอ่อน 6,000-9,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้อัด เตรียมติดวอลเปเปอร์ 3,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุอิฐเทียม(โพลียูริเทน) 5,500 บาท/ตรม.

ผนังก่ออิฐโชว์แนว 2,000-2,500 บาท/ตรม.

ฝ้าตกแต่งเพิ่ม 500บาท/ตรม.

ราคางานบัวพื้น,บัวฝ้า,คิ้วตกแต่ง

บัวพื้น 4 นิ้ว ไม้/โพลี่ 600-800 บาท/เมตร

บัวพื้น 5 นิ้ว ไม้/โพลี่ 750-900 บาท/เมตร

บัวพื้น หินอ่อน/หินแกรนิต 1,000-2,000 บาท/เมตร

บัวฝ้า 5 นิ้ว ไม้/โพลี่ 800-950 บาท/เมตร

บัวฝ้า 6 นิ้ว ไม้/โพลี่ 1250-1,600 บาท/เมตร

ซับวงกบ ไม้/โพลี่ 2,500-3,500 บาท/เมตร

ซุ้มประตู ไม้/โพลี่ 4,200-4,500 บาท/เมตร

คิ้วไม้ตกแต่ง ไม้/โพลี่ 400-500 บาท/เมตร

คิ้วแสตนเลส สีเงิน/สีทอง 650-850 บาท/เมตร

เพิ่ม ไฟดาวท์ไลท์LED /ปลั๊กไฟ 1,500 บาท

ย้าย ไฟดาวท์ไลท์ ปลั๊กไฟ 1250 บาท

เพิ่ม ปลั๊กโทรศัพท์/LAN/TV. 3,000 บาท

ย้าย ปลั๊กโทรศัพท์/LAN/TV. 650 บาท

ติดตั้งโคมไฟระย้า Chandelier 4,000-8,000 บาทติดตั้งไฟกิ่ง 1,800 บาท

ติดตั้งไฟ LED Strip Light 800 บาท/เมตร

สวิตไฟAutoในตู้ 1,000 บาท

ติดตั้งระบบปรับอากาศ CALL

ติดตั้งตู้เบรคเกอร์ MDB. / LP. CALL

เพิ่มก๊อกน้ำดี PVC เริ่มต้นที่ 3,500 บาท

เพิ่มท่อน้ำร้อน PPR เริ่มต้นที่ 5,500 บาท

เพิ่มท่อน้ำทิ้ง PVC เริ่มต้นที่ 5,500 บาทติดตั้งสุขภัณฑ์ เริ่มต้นที่ 3,500 บาท

ติดอุปกรณ์ในห้องน้ำ จุดละ 250 บาท

ราคาดังกล่าวเป็นราคาการทำงานต่อ จากงานงานระบบของเดิมที่มีการเดินระบบเมนไว้แล้ว ไม่ใช่ราคาทำใหม่ทั้งระบบตั้งแต่ต้น

ราคานี้รวม ค่าแรง,ค่าอุปกรณ์ แล้ว