การซื้ออสังหาฯ ถ้าเราไม่มีเงินสดก็สามารถใช้วิธีชำระเงินดาวน์บางส่วน เมื่อครบแล้วค่อยทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งขั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ขายจะได้รับเงินส่วนที่เหลือ ตรงนี้ผู้ซื้อจะต้องไปหาสถาบันการเงินมารับจำนองเพื่อเอาเงินมาให้ผู้ขาย กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จึงจะโอนมาเป็นของผู้ซื้อ
เช่าซื้อคอนโดฯ ถ้าจะทำต้อง “ดูสัญญา” ให้ดี
แต่มีอีกกรณีหนึ่งคือผู้ขายทำสัญญาเช่าซื้อโดยตรงกับโครงการ ซึ่งเป็นวิธีที่สามารถทำในทรัพย์สินทุกชนิด ที่นิยมกันมากคือการเช่าซื้อรถยนต์
ส่วนกรณีเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ บางโครงการผู้จัดสรรเป็นผู้ให้เช่าซื้อ ใครมาซื้อก็เข้าไปอยู่ได้เลยแล้วผ่อนชำระค่าเช่าซื้อไปเรื่อยๆ หากครบกำหนดแล้วก็จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ แต่เรื่องนี้ต้องดูสัญญาให้ดีๆ ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายเสียเปรียบ
มีอยู่คดีหนึ่งผู้เช่าซื้อผ่อนชำระกว่าสิบปี แต่ผู้จัดสรรหรือผู้ให้เช่าซื้อไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ซะที ต่อสู้เรื่องเงื่อนไขของสัญญากำหนดไว้ว่าจะต้องตั้งนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโดยไม่กำหนดเวลาไว้ ผู้เช่าซื้อจึงเป็นโจทก์ฟ้องผู้ให้เช่าซื้อว่าผิดสัญญาแต่สุดท้ายก็ต้องแพ้ ตามรายละเอียดของคดีดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15303/2558 การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่งแล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์
ส่วนที่ตามรายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า “เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ…” ก็ไม่ได้ระบุว่าจำเลยจะดำเนินการเมื่อใด จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้
เช่าซื้อคอนโดฯ ถ้าจะทำต้อง “ดูสัญญา” ให้ดี
เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยวันที่ 16 มีนาคม 2541 จนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนวันที่ 10 พฤษภาคม 2552 และฟ้องคดีวันที่ 29 มีนาคม 2553 เป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังไม่ได้ดำเนินการใดๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือได้ว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก
ส่วนที่จำเลยอ้างว่า เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ ฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์
หากเป็นรถยนต์เมื่อผ่อนชำระค่าเช่าซื้อครบแล้ว กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้เช่าซื้อโดยผลของกฎหมายทันที การจดทะเบียนมอบเล่มกันเป็นเพียงทะเบียนควบคุมยานพาหนะ หาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์นะครับ สวัสดี
บุญลอง นรจิตต์ // bnoragitt@hotmail.com
