กองทุนหนี้อสังหาริมทรัพย์ช่วยเชื่อมโยงผู้กู้ (มักจะเป็นผู้พัฒนา) กับเงินทุนระยะสั้นสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารหลายครอบครัว ศูนย์การค้า สินเชื่อเพื่อการก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีกมากมาย
กองทุนตราสารหนี้ด้านอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นอย่างโดดเด่นหลังจากเหตุการณ์ดังกล่าวในปี 2551 หลังจากการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบ (Dodd-Frank) และความต้องการสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น (Basel III) หลังวิกฤต ธนาคารและแหล่งเงินกู้แบบทุนอื่น ๆ ถูกบังคับให้ถอนตัวจากการให้กู้ยืมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือกลายเป็นผู้ให้กู้กระแสเงินสดอย่างเคร่งครัด (เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ ผู้ให้กู้) วันนี้กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์ครอบครองช่องเล็ก ๆ แต่ให้ผลกำไรในโลกของการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
กองทุนตราสารหนี้ด้านอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยเงินทุนที่ได้รับการสนับสนุนจากภาคเอกชนซึ่งให้กู้ยืมเงินแก่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวังหรือเจ้าของทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นักลงทุนในกองทุนเหล่านี้จะได้รับการชำระเงินเป็นงวดสำหรับดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากทุนที่ยืมมา และหลักประกันที่เรียกเก็บจากทรัพย์สินซึ่งอยู่ในรูปแบบของการจำนอง กองทุนเหล่านี้เสนอสินเชื่อที่ค้ำประกันโดยสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์อาวุโสแก่ผู้กู้สำหรับความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และธุรกิจที่หลากหลาย
กองทุนตราสารหนี้ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่กลยุทธ์เงินกู้หรือแนวคิดการลงทุนโดยเฉพาะ ตัวอย่างเช่น กองทุนบางส่วนจะเน้นไปที่การให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้สร้างอพาร์ตเมนต์หลายครอบครัว ในขณะที่บางกองทุนอาจมุ่งเน้นที่การจัดหาเงินทุนสำหรับการพัฒนาการค้าปลีกและการช็อปปิ้ง สินเชื่อทั่วไปประเภทอื่นๆ ได้แก่ อุตสาหกรรม การก่อสร้าง โรงแรม/โรงแรม และที่ดินเปล่า
กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้อย่างไร
กองทุนอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ส่วนใหญ่จากดอกเบี้ยเงินกู้ และในกรณีที่ผิดนัด จะได้รับกรรมสิทธิ์ในหลักประกันของเงินกู้ กองทุนเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยของผู้กู้โดยมักเริ่มต้นที่ 9%+ ซึ่งอาจผันผวนตามสภาวะตลาด การชำระเงินกู้จะทำเป็นรายเดือนและอัตราคงที่หรือกำหนดราคาที่ LIBOR 30 วันบวกกับสเปรดโดยมีค่าขั้นต่ำ ค่าธรรมเนียมผู้ยืมสำหรับเงินกู้อาจรวมถึงค่าธรรมเนียมการสอบทานธุรกิจ การเริ่มต้น การบริการ การดึง การปรับเปลี่ยน การขยาย หรือค่าธรรมเนียมการออก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของกองทุน ค่าธรรมเนียมที่มิใช่ดอกเบี้ยเหล่านี้อาจถูกแจกจ่ายให้กับนักลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วน
จำนวนเงินกู้สามารถอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5 ล้านเหรียญถึง 150 ล้านเหรียญหรือมากกว่า พวกเขาเสนอเงินกู้ระยะสั้นเช่นระหว่าง 1 ถึง 3 ปี LTC (อัตราส่วนเงินกู้ต่อต้นทุน) หรือ LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า) สำหรับสินเชื่อขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและคุณลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน – ส่วนใหญ่ไม่เกิน 80%
ดังที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้น ในกรณีผิดนัด กองทุนอาจเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ในหลักประกันเงินกู้ กองทุนอาจพิจารณาปรับโครงสร้างเงื่อนไขเงินกู้กับผู้กู้หรือขายบันทึกอ้างอิงให้กับนักลงทุน/ผู้ให้กู้รายอื่น ในแต่ละสถานการณ์ เป้าหมายของผู้ให้กู้คือการเพิ่มมูลค่าการจำหน่ายเงินกู้สูงสุด โดยคำนึงถึงต้นทุนและปัจจัยด้านเวลาที่เกี่ยวข้องกับการยึดสังหาริมทรัพย์และการล้มละลาย จากที่กล่าวมาข้อดีที่ใหญ่ที่สุดคือการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันเงินกู้ที่ผิดนัด วิธีการเพิ่มมูลค่าแตกต่างกันแต่อาจรวมถึงการทำให้มีเสถียรภาพ ปรับปรุง หรือทำให้ทรัพย์สินเสร็จสิ้นโดยมีเป้าหมายเพื่อให้ได้ราคาจำหน่ายสูงสุดในระยะเวลาอันสั้น
Gentz property มอบสิทธิพิเศษให้นักลงทุนเข้าถึงกองทุนตราสารหนี้เชิงพาณิชย์ที่ดำเนินการโดยครอบครัวอสังหาริมทรัพย์ที่เก่าแก่ที่สุดแห่งหนึ่งในนิวยอร์กซิตี้ โดยรวมแล้ว พวกเขาให้ทุนและให้บริการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2513 รวมถึงหลายร้อยล้านตั้งแต่ปี 2556 นักลงทุนในกองทุนตราสารหนี้เพื่อการพาณิชย์นี้เข้าซื้อกลุ่มเงินกู้ที่หลากหลายซึ่งค้ำประกันโดยการจำนองภาระผูกพันครั้งแรก โดยทั่วไปแล้ว เงินกู้กองทุนจะทำที่อัตราดอกเบี้ย 9%+ และสูงถึง 80% LTV/LTC ทั่วทั้งสำนักงาน กลุ่มครอบครัว การค้าปลีก อุตสาหกรรม การก่อสร้าง และธุรกิจการบริการ แม้ว่าจะไม่ใช่กองทุน “เงินกู้เพื่อเป็นเจ้าของ” (เช่น กองทุนที่ให้เงินกู้โดยมีเจตนาที่จะได้ทรัพย์สินอ้างอิงผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์) ในสถานการณ์ที่เงินกู้ผิดนัด นักลงทุนในกองทุนไม่เคยประสบกับการสูญเสียเงินต้น แต่ในกรณีที่เงินกู้ผิดนัด ผู้ให้กู้สามารถใช้ประสบการณ์มากมายในฐานะเจ้าของและผู้ดำเนินการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้สูงสุด
