อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่หลายคนเริ่มหันมาให้ความสนใจ ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน ตลาดหุ้นยังขึ้น ๆ ลง ๆ และทองก็ราคาพุ่งจนอาจเอื้อมไม่ถึงแบบนี้ เพราะโดยลักษณะของอสังหาริมทรัพย์แล้วถือเป็นสินทรัพย์ที่ Inertia คือราคามีการเปลี่ยนแปลงหรือขึ้นลงค่อนข้างช้า เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ทำให้มีผู้เชี่ยวชาญจากหลายสำนักที่ต่างตบเท้าออกมาประเมินว่า ภาวะโควิด-19 ที่เป็นวิกฤตโรคระบาดครั้งใหญ่ไปทั่วโลก รวมถึงในประเทศไทยเมื่อช่วงหลายเดือนที่ผ่านมานั้น ไม่ได้มีผลกระทบกับมูลค่าของทรัพย์สินระยะยาวประเภทนี้เท่าไรนัก
แต่ก่อนจะไปรู้จักและเจาะลึกกับการลงทุนแต่ละประเภท มาทำความเข้าใจกันก่อนว่า คำว่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร ครอบคลุมอะไรบ้าง แล้วอสังหาริมทรัพย์ ความหมายเหมือน หรือแตกต่างจากสังหาริมทรัพย์ อย่างไร?
อสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งในประเภทของทรัพย์ ซึ่งหมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
หรือสรุปแบบสั้น ๆ ให้เข้าใจง่ายได้ว่า อสังหาริมทรัพย์คือ (Real Estate) สิ่งที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หรือต้องอยู่ติดกับที่ (Immovable) อย่างเช่น อาคารบ้านเรือน สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ไปจนถึงที่ดิน และทรัพยากรตามธรรมชาติที่อยู่กับที่ดินนั้น ไม่ว่าจะเป็นพื้นดิน แม่น้ำ หรือเกาะแก่ง ซึ่งความหมายจะตรงกันข้ามกับสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายถึง สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ (Movable) เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ เครื่องประดับตกแต่งภายในบ้าน รถยนต์ เป็นต้น
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์
ในทางกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น มีการแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 4 ประเภท คือ
1. ที่ดิน เช่น พื้นที่ราบ ภูเขา เกาะ พื้นที่ชายฝั่งทะเล
2. ทรัพย์ติดที่ดิน ทั้งแบบที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ อย่างจำพวกไม้ยืนต้นที่อยู่ในที่ดินแห่งนั้นมาอย่างยาวนาน และทรัพย์แบบที่ติดกับที่ดินโดยมีผู้นำมาติด ซึ่งหมายถึงสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่เราเห็นกันโดยทั่วไป ตั้งแต่บ้าน คอนโด ตึกออฟฟิศ โรงงาน รวมถึงอาคารต่าง ๆ
3. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น หิน ดิน ทราย
4. ทรัพย์สิทธิที่เกี่ยวกับสิ่งที่กล่าวมาในข้างต้น เช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิจำนองที่ดิน เป็นต้น
จะเห็นได้ว่า ส่วนใหญ่ที่มีการซื้อขายกันโดยทั่วไป มักจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 2 ที่เป็นแบบยึดติดกับที่ดินโดยมีผู้นำมาติด หรือโครงการสิ่งปลูกสร้าง อาคารบ้านเรือนต่าง ๆ ที่มนุษย์สร้างขึ้นนั่นเอง โดยนอกจากการแบ่งประเภทตามในประมวลกฎหมายนี้แล้ว ยังมีการจัดกลุ่มตามลักษณะการประกอบธุรกิจหรือการใช้ประโยชน์ ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 5 ประเภท ดังนี้
1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม หอพัก อพาร์ตเมนต์ แฟลต
2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม ตึกออฟฟิศ ตลาด
3. อสังหาริมทรัพย์เพี่อการเกษตร เช่น ไร่ นา สวน หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการทำเกษตรกรรม
4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม โฮสเทล รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ
5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน ห้องเย็น คลังสินค้า สวนอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม
และเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ล้วนเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง ทำให้การดำเนินการซื้อขายแต่ละครั้งจะต้องมีการทำหนังสือสัญญา หรือทำเอกสารให้เป็นลายลักษณ์อักษรที่ถูกต้องตามกฎหมายบัญญัติ ซึ่งก็มักจะอยู่ในรูปแบบของใบโฉนด ทะเบียน หรือเอกสารที่แสดงสิทธิต่าง ๆ เพื่อให้มีการแสดงข้อมูลที่ชัดเจน ทั้งในฝั่งของผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง
อสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์สินที่อยู่ติดกับที่ ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้
ลงทุนอสังหา เริ่มยังไง?
ถึงตรงนี้ หลายคนอาจจะเริ่มรู้สึกว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ไกลเกินตัวหรือจับต้องไม่ได้ เพราะแน่นอนว่าราคาทรัพย์สินตอนนี้ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ราคาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่องนั้น แทบจะเป็นไปไม่ได้สำหรับนักลงทุนรายย่อยหรือมือใหม่อย่างเรา ๆ ที่จะมีโอกาสเป็นเจ้าของ หรือมีส่วนร่วมในธุรกิจเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลักล้าน เพราะจำนวนเงินลงทุนที่มีอยู่อย่างจำกัด
แต่แท้จริงแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงการซื้อตึกมาและขายไปเท่านั้น แต่ยังมีการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ ทั้งทางตรงและทางอ้อมที่จะทำให้เรามีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน และรู้หรือไม่ว่า การลงทุนในบางรูปแบบนั้นใช้เงินเริ่มต้นเพียงหลักพันบาทก็สามารถร่วมลงทุนได้แล้ว
มาดูกันว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีรูปแบบไหน อย่างไรบ้าง และประเภทการลงทุน อสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่เหมาะกับเรามากที่สุด
1. ซื้อมาขายไป เก็งกำไรกันดีกว่า
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้ค่อนข้างได้รับความนิยมในวงกว้างและเป็นที่พบเห็นกันได้ทั่วไปในประเทศไทย โดยเฉพาะการซื้อขายใบจองคอนโดในกรุงเทพฯ ซึ่งหลักการก็ง่าย ๆ เพียงแค่ทำการซื้อใบจองคอนโดจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งราคาก็จะแตกต่างกันไปตามที่แต่ละโครงการกำหนด จากนั้นก็นำใบจองนี้ไปขายต่อในราคาที่สูงขึ้นเพื่อทำกำไร ดังนั้น วิธีนี้จึงให้ผลตอบแทนได้ภายในระยะเวลาที่ค่อนข้างรวดเร็ว แถมยังใช้เงินลงทุนไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับรูปแบบอื่น ๆ
เหมาะกับนักลงทุนสไตล์ไหน?
– ต้องการได้รับผลตอบแทนกลับคืนมาภายในระยะเวลาสั้น ๆ ประมาณ 1 เดือน
– มีเงินลงทุนเริ่มต้นที่ประมาณ 50,000 บาทขึ้นไป
– มีความรู้เรื่องมูลค่าและช่วงระยะเวลาในการจองคอนโด ซึ่งจะสามารถทำกำไรได้แตกต่างกันในแต่ละช่วง เช่น ช่วงพรีเซล ช่วงกำลังก่อสร้าง หรือช่วงสร้างเสร็จแล้ว
2. ปรับตัวรับเมกะเทรนด์เมืองท่องเที่ยว โดยการปล่อยเช่ารายวัน
ไหน ๆ ประเทศไทยก็เป็นจุดหมายปลายทางยอดฮิตจากนักท่องเที่ยวทั่วโลกอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น คงจะดีไม่น้อยถ้าเราสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ ให้เติบโตงอกเงยไปกับเทรนด์เหล่านี้ได้ด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่มีบ้านหรือคอนโดที่อยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยว หรืออยู่ในทำเลเมืองท่องเที่ยว (Tourist Destination) อย่างพัทยา ภูเก็ต หรือเชียงใหม่ แล้วบ้านหรือห้องพักยังว่างอยู่ เพียงแค่ลงทุนปรับปรุง ตกแต่งภายในให้สวยงาม
นอกจากนี้ ยังอาจปรับสไตล์บ้านหรือห้องให้เข้ากับคาแรกเตอร์ของเมืองที่คุณอยู่ ก็จะแปลงร่างเป็นที่พักเชิงวัฒนธรรมสไตล์บูทีคสุดเก๋ แล้วยังเป็นช่องทางที่ทำให้สามารถคว้าโอกาสและสร้างรายได้จากการปล่อยเช่ารายวันอีกด้วย ซึ่งส่วนใหญ่แล้วที่พักประเภท Hostel หรือแบบที่เจ้าของปล่อยเช่าเองอย่างในเว็บไซต์ Airbnb จะมีราคาที่ถูกกว่าที่พักประเภทโรงแรมหรือรีสอร์ต จึงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่นักท่องเที่ยวให้ความสนใจและเริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นในปัจจุบัน
เหมาะกับนักลงทุนสไตล์ไหน?
– คนที่บ้านหรือคอนโดในทำเลเมืองท่องเที่ยว และยังมีห้องว่างอยู่
– มีงบประมาณสำหรับการตกแต่งบ้าน/ ห้องพักในช่วงเริ่มต้นธุรกิจ
– พร้อมรับมือกับค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา และความเสียหายที่อาจเกิดจากการเข้าพัก
3. สร้าง Passive Income สุดคลาสสิก กับการปล่อยเช่ารายเดือน
หนึ่งในวิธีการสร้าง Passive Income หรือรายได้จาก อสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องสม่ำเสมอแบบไม่ต้องลงแรง และได้รับความนิยมตลอดกาล นั่นคือ การปล่อยให้เช่าเป็นรายเดือน ซึ่งเรียกได้ว่าการลงทุนรูปแบบนี้เป็นการลงทุนก้อนเดียวแล้วจบ เพราะเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มาไว้เป็นทรัพย์สินในครอบครองแล้ว จากนั้นก็นำไปปล่อยเช่าแล้วทำหนังสือสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งอย่างน้อยก็จะเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาค่อนข้างยาว โดยอาจเริ่มต้นที่ราย 3 เดือน ไปจนถึงเป็นปี ๆ และมีการวางเงินมัดจำหรือระบุกฎเกณฑ์ข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องไว้อย่างชัดเจน ทำให้เจ้าของไม่ต้องคอยพะวงเกี่ยวกับการรักษาทรัพย์สินเท่ากับการปล่อยให้เช่ารายวัน
เหมาะกับนักลงทุนสไตล์ไหน?
– เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือมีเงินลงทุนก้อนใหญ่สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์มาปล่อยเช่า
– โครงการนั้น ๆ ต้องอยู่ในทำเลที่ดี และมีความต้องการในการเช่าพื้นที่
4. ร่วมเป็นเจ้าของและมีโอกาสรับผลตอบแทนจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำผ่านการซื้อหุ้น
การลงทุนทางตรงเหมือนในข้อ 1-3 ที่กล่าวมานั้น อาจต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นค่อนข้างมาก และเจอกับปัญหาสภาพคล่อง ซึ่งเป็นความเสี่ยงหลักของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะด้วยมูลค่าของทรัพย์สินที่สูงมาก ทำให้การซื้อขายไม่สามารถทำได้ในทันที บวกกับข้อจำกัดเกี่ยวกับการทำธุรกรรมหรือข้อกำหนดต่าง ๆ ทำให้กว่าจะซื้อขายได้แต่ละครั้งนั้นอาจต้องใช้เวลาอยู่ไม่น้อย การลงทุนทางอ้อมผ่านการซื้อหุ้นของบริษัทที่ประกอบกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับใครหลายคน
ปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมจำนวน 52 บริษัท อาทิ LH, LPN, NOBLE, SENA, SIRI, SPALI เป็นต้น ซึ่งชื่อหุ้น (Ticker) ของบางบริษัท ก็จะใช้ชื่อเดียวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่บางบริษัทก็จะเป็นคนละชื่อ ดังนั้น หากสนใจการลงทุนในรูปแบบนี้จะต้องมีการศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับธุรกิจของแต่ละบริษัท ขั้นตอนการซื้อขายหลักทรัพย์ ตลอดจนปัจจัยที่อาจส่งผลต่อความผันผวนของตลาดหุ้น ซึ่งรวมถึงปัจจัยทั้งภายในประเทศและสถานการณ์ในระดับโลกด้วย
โดยรู้หรือไม่ว่า ณ วันนี้ หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางบริษัทนั้นมีราคาหุ้นเพียงไม่ถึง 1 บาท ซึ่งตามข้อกำหนดของการซื้อขายหุ้นในบ้านเรา สามารถซื้อขายขั้นต่ำได้ที่ 100 หุ้น เพราะฉะนั้น เราจึงสามารถร่วมเป็นส่วนหนึ่งของบริษัทที่ประกอบกิจการเหล่านี้ได้ โดยใช้เงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น!
เหมาะกับนักลงทุนสไตล์ไหน?
– มีเงินลงทุนไม่มาก เริ่มต้นที่หลักร้อย
– มีความรู้พื้นฐานและเข้าใจความเสี่ยงเกี่ยวกับการซื้อขายหุ้น
– มีความเข้าใจในธุรกิจของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน
– มีเวลาติดตามข่าวสารของบริษัทและสถานการณ์ในตลาดหุ้นอย่างสม่ำเสมอ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำได้ด้วยการซื้อหุ้นจาก Developer
5. ไม่พร้อมรับมือกับความผันผวนของหุ้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่านกอง REIT ก็น่าสนใจ!
กอง REIT (Real Estate Investment Trust) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นครั้งแรกในตลาดทุนเมืองไทยเมื่อปี 2557 โดยมีกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT) เป็น REIT กองแรกซึ่งเข้าลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ของที่ดินและอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมในโครงการอิมแพ็ค เมืองทองธานี
คอนเซ็ปต์การลงทุนของกอง REIT นั้น จะเป็นการระดมเงินทุนจากบรรดานักลงทุน เพื่อนำไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ แล้วนำรายได้ที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น มาจ่ายเป็นผลตอบแทนกลับคืนให้แก่นักลงทุนผู้ถือหน่วย โดย REIT บางกองก็มีการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ แห่ง ทำให้เป็นการช่วยกระจายความเสี่ยงให้แก่นักลงทุนอีกทางหนึ่งด้วย
โดยการดำเนินการของกอง REIT จะมีผู้จัดการกองหรือ REIT Manager ทำหน้าที่ในการบริหารจัดการ ซึ่ง REIT Manager ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทในเครือของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ จึงมั่นใจได้ว่ามีความเชี่ยวชาญในการบ
