สิ่งที่ควรรู้ก่อนการลงพื้นที่สำรวจ คือ

สิ่งที่ควรรู้ก่อนการลงพื้นที่สำรวจ คือ

1. ชอบทำเลไหน (Location) เราจะเลือกลงหลักปักฐานหรือเลือกที่ตั้งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อว่าซื้อเพื่อ “อยู่อาศัยจริง” หรือซื้อเพื่อ “การลงทุน” ซึ่ง 2 จุดประสงค์นี้มีเพื่อเป้าหมายที่แตกต่างกัน การซื้ออยู่อาศัยจริง เป็นการซื้อเพื่อความสะดวกในการเดินทาง เพื่อสร้างครอบครัว หรือคุ้นเคยกับทำเลที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้น แต่การซื้อเพื่อการลงทุนเราจะสนใจว่าเราจะทำอย่างไรให้มีค่าเช่าสูงๆ มีการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สูงๆ ( Rent Growth & Appreciation) เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องใช้ประสบการณ์การมองทำเลเข้ามาประกอบด้วยทั้งข้อมูลทาง โครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การลงทุนของภาคเอกชน และ Mega Project ต่างๆที่จะเข้ามาสร้าง Value Added ให้กับสินทรัพย์ ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเราสามารถเลือกทรัพย์ที่มีคุณลักษณะแบบสามารถอยู่อาศัยจริงได้และสามารถนำไปลงทุนในอนาคตจากมูลค่าที่เติบโตอย่างรวดเร็วก็จะเป็นอะไรที่ดียิ่งขึ้นไปอีก

2. ความสามารถในการผ่อน (Installment) นอกจากทำเลที่ตั้งตามจุดประสงค์แล้ว ต้องประเมินตัวเองด้วยว่ามีความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด สามารถผ่อนได้เท่าไรก็จะรู้ได้ว่าควรจะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาเท่าไร

3. ขนาดของห้อง (Size) ยกตัวอย่างเป็นคอนโดมิเนียม จากสองประเด็นข้างต้น รู้ทำเล รู้ราคา คราวนี้มาให้ความสำคัญในการเลือก ขนาดห้องที่เรารู้สึกว่าเหมาะกับเราที่สุด ด้วยการพิจารณาจากสถานะปัจจุบันก็ได้ เช่น โสด, แต่งงานแล้ว, มีลูก, ไม่มีลูก, พ่อแม่อยู่ด้วยหรือไม่ เป็นต้น ลองประเมินจากสถานะก่อนก็สามารถเลือกขนาดพื้นที่ใช้สอยของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับความเป็นอยู่ของตัวเราเองได้แล้ว

เมื่อประเด็นทั้งหมดครบตามต้องการแล้วขั้นตอนต่อไป คือ การลงพื้นที่สำรวจเพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด

1. สำรวจโครงการในบริเวณที่เราสนใจ รวบรวมโครงการในบริเวรณใกล้เคียงให้ได้มากที่สุด โครงการที่ไม่ตรงกับที่โจทย์ดราก็ไม่ต้องนำมาใส่เพราะจะทำให้เราสับสน แล้วนำทุกๆโครงการมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของแต่ละโครงการ ข้อมูลที่ควรนำมาพิจารณาและควรเก็บข้อมูลเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ ได้แก่

  • ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ (Location) นำตำแหน่งโครงการต่างๆ Plot ลงบนแผนที่อันเดียวกันเพื่อให้ง่ายต่อการเปรียบเทียบถึงความได้เปรียบเสียเปรียบของทำเลที่ตั้งโครงการ จะทำให้เห็นภาพรวมต่างๆชัดเจนขึ้น
    • ขนาดที่ดินโครงการ (Land Size) เปรียบเทียบถึงความคุ้มค่าของราคาที่จ่ายไปกับที่ดินที่โครงการให้เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ
    • แปลนห้อง (Room Layout) แต่ละโครงการมีการออกแบบแปลนห้องและการใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับประสบการณ์และความเอาใจใส่ของแต่ละโครงการ อย่างเช่น ตำแหน่งห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ ประตูเข้า-ออกแต่ละห้อง การใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่ จึงต้องนำแปลนห้องแต่ละแบบมาเปรียบเทียบก่อนการตัดสินใจ
    • ราคา (Price) เทียบกับราคาตลาด ถูกกว่าที่ควรจะเป็นหรือไม่เมื่อเทียบกว่าโครงการอื่นๆ ระยะห่างจากรถไฟฟ้า ยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากราคาควรดีขึ้น
    • จำนวนที่จอดรถ (%) พิจารณาความพอดีของผู้อยู่อาศัย  ถ้าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าหรือห่างรถไฟฟ้า ที่จอดรถเพียงพอต่อจำนวนยูนิตหรือไม่ จอดซ้อนคันได้หรือไม่
    • จำนวนลิฟต์ต่อยูนิต คำนวณได้จากการนำ จำนวนยูนิตทั้งหมดตั้งหารด้วยจำนวนลิฟต์ทั้งหมด เพื่อดูว่าลิฟต์เพียงพอกับผู้อยู่อาศัยหรือไม่เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิต ยิ่งมีค่าน้อยยิ่งดีแสดงว่าจะได้ไม้ต้องแย่งกันขึ้นลิฟท์ในเวลาเร่งด่วน
    • วัสดุที่นำมาใช้ตกแต่งภายใน เปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการใช้วัสดุเกรดอะไร ความสูงจากพื้นถึงฝ้า (Floor to Ceiling) ความสูงมาตรฐานที่นิยมใช้กันประมาณ 2.5-2.8 เมตร
    • ห้องเปล่า / ห้องมีเฟอนิเจอร์บางส่วน (Fully Fitted) / ห้องแต่งครบ (Fully Furnished)
    • ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee)
    • สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่ทางโครงการมีให้ ได้แก่ สระว่ายน้ำ Fitness Sauna สวนหย่อม Security System อื่นๆ

2. สำรวจค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Rent) นำแต่ละโครงการที่เราสำรวจมาดูว่ามีอัตราค่าเช่าเท่าไรต่อเดือนแล้วนำมาหาว่าเราสามารถได้ผลตอบแทนเท่าไรต่อปีเมื่อหักลบต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมดออกแล้วเพื่อนำมาเปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการตัดสินใจลงทุนหรือไม่ และโครงการไหนให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด เราสามารถหาข้อมูลเหล่านนี้ได้จากการประการขายตามเว็บไซต์ต่าง เมื่อได้ข้อมูลมาอาจจะโทรไปสอบถามรายละเอียดคร่าวๆเพื่อเก็บข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม

3. สำรวจอัตราว่างของโครงการ (Vacancy Rate) เพื่อดูว่าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้น หรือโครงการนั้นมีศักยภาพมากน้อยเพียงใด Over Supply หรือไม่ ถ้ามีอัตราว่างเยอะแสดงว่าปล่อยเช่าไม่ดีอาจจะมีสาเหตุมาจากโครงการนั้นเก่าเกินไป หรืออยู่ในทำเลที่ไม่ได้เป็นที่ต้องการของผู้เช่า หรือมีโครงการที่สามารถทดแทนกันได้มากเกินไปจนทำให้ไม่ต้องเช่าโครงการนี้ไปเช่าโครงการอื่นทดแทนได้ จำไว้ว่า Vacancy Rate ต้องต่ำๆ ถึงจะดี การสำรวจอาจจะใช้การโทรสอบถามผู้ให้เช่าในโครงการหรือ Agency ว่าว่างมานานเท่าไรแล้วเพื่อให้ทราบจริงๆว่าตลาดย่านนี้ยังโอเคหรือไม่

อ้างอิง – https://www.terrabkk.com

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd