สิ่งที่ควรรู้ก่อนการลงพื้นที่สำรวจ คือ

1. ชอบทำเลไหน (Location) เราจะเลือกลงหลักปักฐานหรือเลือกที่ตั้งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อว่าซื้อเพื่อ “อยู่อาศัยจริง” หรือซื้อเพื่อ “การลงทุน” ซึ่ง 2 จุดประสงค์นี้มีเพื่อเป้าหมายที่แตกต่างกัน การซื้ออยู่อาศัยจริง เป็นการซื้อเพื่อความสะดวกในการเดินทาง เพื่อสร้างครอบครัว หรือคุ้นเคยกับทำเลที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้น แต่การซื้อเพื่อการลงทุนเราจะสนใจว่าเราจะทำอย่างไรให้มีค่าเช่าสูงๆ มีการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สูงๆ ( Rent Growth & Appreciation) เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องใช้ประสบการณ์การมองทำเลเข้ามาประกอบด้วยทั้งข้อมูลทาง โครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การลงทุนของภาคเอกชน และ Mega Project ต่างๆที่จะเข้ามาสร้าง Value Added ให้กับสินทรัพย์ ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเราสามารถเลือกทรัพย์ที่มีคุณลักษณะแบบสามารถอยู่อาศัยจริงได้และสามารถนำไปลงทุนในอนาคตจากมูลค่าที่เติบโตอย่างรวดเร็วก็จะเป็นอะไรที่ดียิ่งขึ้นไปอีก

2. ความสามารถในการผ่อน (Installment) นอกจากทำเลที่ตั้งตามจุดประสงค์แล้ว ต้องประเมินตัวเองด้วยว่ามีความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด สามารถผ่อนได้เท่าไรก็จะรู้ได้ว่าควรจะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาเท่าไร

3. ขนาดของห้อง (Size) ยกตัวอย่างเป็นคอนโดมิเนียม จากสองประเด็นข้างต้น รู้ทำเล รู้ราคา คราวนี้มาให้ความสำคัญในการเลือก ขนาดห้องที่เรารู้สึกว่าเหมาะกับเราที่สุด ด้วยการพิจารณาจากสถานะปัจจุบันก็ได้ เช่น โสด, แต่งงานแล้ว, มีลูก, ไม่มีลูก, พ่อแม่อยู่ด้วยหรือไม่ เป็นต้น ลองประเมินจากสถานะก่อนก็สามารถเลือกขนาดพื้นที่ใช้สอยของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับความเป็นอยู่ของตัวเราเองได้แล้ว

เมื่อประเด็นทั้งหมดครบตามต้องการแล้วขั้นตอนต่อไป คือ การลงพื้นที่สำรวจเพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด

1. สำรวจโครงการในบริเวณที่เราสนใจ รวบรวมโครงการในบริเวรณใกล้เคียงให้ได้มากที่สุด โครงการที่ไม่ตรงกับที่โจทย์ดราก็ไม่ต้องนำมาใส่เพราะจะทำให้เราสับสน แล้วนำทุกๆโครงการมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของแต่ละโครงการ ข้อมูลที่ควรนำมาพิจารณาและควรเก็บข้อมูลเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ ได้แก่

• ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ (Location) นำตำแหน่งโครงการต่างๆ Plot ลงบนแผนที่อันเดียวกันเพื่อให้ง่ายต่อการเปรียบเทียบถึงความได้เปรียบเสียเปรียบของทำเลที่ตั้งโครงการ จะทำให้เห็นภาพรวมต่างๆชัดเจนขึ้น
  • ขนาดที่ดินโครงการ (Land Size) เปรียบเทียบถึงความคุ้มค่าของราคาที่จ่ายไปกับที่ดินที่โครงการให้เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ
  • แปลนห้อง (Room Layout) แต่ละโครงการมีการออกแบบแปลนห้องและการใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับประสบการณ์และความเอาใจใส่ของแต่ละโครงการ อย่างเช่น ตำแหน่งห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ ประตูเข้า-ออกแต่ละห้อง การใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่ จึงต้องนำแปลนห้องแต่ละแบบมาเปรียบเทียบก่อนการตัดสินใจ
  • ราคา (Price) เทียบกับราคาตลาด ถูกกว่าที่ควรจะเป็นหรือไม่เมื่อเทียบกว่าโครงการอื่นๆ ระยะห่างจากรถไฟฟ้า ยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากราคาควรดีขึ้น
  • จำนวนที่จอดรถ (%) พิจารณาความพอดีของผู้อยู่อาศัย  ถ้าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าหรือห่างรถไฟฟ้า ที่จอดรถเพียงพอต่อจำนวนยูนิตหรือไม่ จอดซ้อนคันได้หรือไม่
  • จำนวนลิฟต์ต่อยูนิต คำนวณได้จากการนำ จำนวนยูนิตทั้งหมดตั้งหารด้วยจำนวนลิฟต์ทั้งหมด เพื่อดูว่าลิฟต์เพียงพอกับผู้อยู่อาศัยหรือไม่เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิต ยิ่งมีค่าน้อยยิ่งดีแสดงว่าจะได้ไม้ต้องแย่งกันขึ้นลิฟท์ในเวลาเร่งด่วน
  • วัสดุที่นำมาใช้ตกแต่งภายใน เปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการใช้วัสดุเกรดอะไร ความสูงจากพื้นถึงฝ้า (Floor to Ceiling) ความสูงมาตรฐานที่นิยมใช้กันประมาณ 2.5-2.8 เมตร
  • ห้องเปล่า / ห้องมีเฟอนิเจอร์บางส่วน (Fully Fitted) / ห้องแต่งครบ (Fully Furnished)
  • ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee)
  • สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่ทางโครงการมีให้ ได้แก่ สระว่ายน้ำ Fitness Sauna สวนหย่อม Security System อื่นๆ

2. สำรวจค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Rent) นำแต่ละโครงการที่เราสำรวจมาดูว่ามีอัตราค่าเช่าเท่าไรต่อเดือนแล้วนำมาหาว่าเราสามารถได้ผลตอบแทนเท่าไรต่อปีเมื่อหักลบต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมดออกแล้วเพื่อนำมาเปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการตัดสินใจลงทุนหรือไม่ และโครงการไหนให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด เราสามารถหาข้อมูลเหล่านนี้ได้จากการประการขายตามเว็บไซต์ต่าง เมื่อได้ข้อมูลมาอาจจะโทรไปสอบถามรายละเอียดคร่าวๆเพื่อเก็บข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม

3. สำรวจอัตราว่างของโครงการ (Vacancy Rate) เพื่อดูว่าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้น หรือโครงการนั้นมีศักยภาพมากน้อยเพียงใด Over Supply หรือไม่ ถ้ามีอัตราว่างเยอะแสดงว่าปล่อยเช่าไม่ดีอาจจะมีสาเหตุมาจากโครงการนั้นเก่าเกินไป หรืออยู่ในทำเลที่ไม่ได้เป็นที่ต้องการของผู้เช่า หรือมีโครงการที่สามารถทดแทนกันได้มากเกินไปจนทำให้ไม่ต้องเช่าโครงการนี้ไปเช่าโครงการอื่นทดแทนได้ จำไว้ว่า Vacancy Rate ต้องต่ำๆ ถึงจะดี การสำรวจอาจจะใช้การโทรสอบถามผู้ให้เช่าในโครงการหรือ Agency ว่าว่างมานานเท่าไรแล้วเพื่อให้ทราบจริงๆว่าตลาดย่านนี้ยังโอเคหรือไม่

อ้างอิง – https://www.terrabkk.com