วิธีคำนวณผลตอบแทนเบื้องต้น ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า เป็นการลงทุนที่เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ใครๆต่างก็อยากเป็นเจ้าของคอนโดซักห้อง บ้านซักหลังไว้สำหรับปล่อยเช่า กินค่าเช่าไปเรื่อยๆ แต่สำหรับมือใหม่ที่ยังไม่เคยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมาก่อน อาจจะสงสัยว่า แล้วดูอย่างไรว่าคอนโดหรือบ้านที่เราซื้อมาจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูง ซึ่งมันไม่สามารถดูได้แค่จากราคาขายที่ถูก หรือจากค่าเช่าที่สูงเท่านั้น จะต้องดูทั้ง 2 อย่างประกอบกันไป TerraBKK Research ขออธิบายเรื่อง “ผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield” ดังนี้ 

อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) คืออะไร?

อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield เป็นผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี เป็นวิธีที่แพร่หลายและนิยมใช้กันทั่วโลก แต่ถือเป็นวิธีการคิดแบบง่ายๆ และมีโอกาสคลาดเคลื่อนได้ง่าย จึงนิยมใช้คำนวณเบื้องต้นเท่านั้น

สำหรับสูตรที่ใช้กันทั่วไปคือ

Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี / ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์) x 100 ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมา 1,800,000 บาท สามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 9,000 บาท ดังนั้น ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 9,000 x 12 (12 เดือน*) = 108,000 ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ = 1,800,000 บาท Rental Yield = (108,000 / 1,800,000) x 100 = 6% *การใช้ 12 เดือนเป็นตัวคาดการณ์ค่าเช่าตลอดทั้งปีนั้น อาจจะเป็นไปได้ยาก เพราะจะต้องมีจังหวะที่ห้องว่าง อยู่ในระหว่างหาผู้เช่าใหม่ เราอาจจะใช้เป็น 10 เดือนเป็นตัวคูณ เพื่อให้ตัวเลข Yield ออกมาคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด

จะรู้ได้อย่างไรว่าอัตราผลตอบแทนสูงหรือต่ำเกินไป?

โดยทั่วไปแล้ว อัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยที่ควรจะได้ ควรอยู่ระหว่าง 5-7% หากต่ำกว่านี้ก็ถือเป็นทรัพย์ที่ไม่น่าลงทุน หรือคิดในแง่ของเงินกู้ อัตราผลตอบแทนที่ได้ ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 2% เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 5% จะต้องได้อัตราผลตอบแทนอย่างน้อย 7% เป็นต้น

แต่ถึงอย่างไร อย่าลืมว่า Rental Yield นี้ยังไม่ได้รวมผลกำไรตอนขายทิ้ง ซึ่งหากได้กำไรมาก จะส่งผลให้ Yield นี้สูงขึ้นไปอีก เรียกว่า Cap Gain คือ การเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์รายปี เช่น ซื้อคอนโดห้องหนึ่งมาในราคา 2,000,000 บาท ถือครองไว้ 7 ปี สามารถขายทิ้งได้ในราคา 2,800,000 เรียกว่าราคาเพิ่มขึ้นมา 40% ใน 7 ปี เฉลี่ยปีละ 5.7% ซึ่งอัตราของ Cap Gain นี้จะแตกต่างกันออกไปในแต่ละทำเล เช่น ทำเลใจกลางเมืองอย่างสีลม-สาทร Cap Gain อาจจะสูงถึง 15% ต่อปี เป็นต้น

Rental Yield ไว้ใช้ตอนไหน?

การคำนวณอัตราผลตอบแทนดังกล่าว สามารถใช้ประเมินเบื้องต้นในเวลาสำรวจคอนโดหรือบ้าน ที่เราต้องการซื้อมาปล่อยเช่าได้ โดยศึกษาถึงค่าเช่าตลาดในย่านนั้นว่าปกติแล้วปล่อยเช่ากันในราคาเท่าไหร่ แล้วเมื่อเราเจอบ้านหรือคอนโดที่ถูกใจกำลังขาย ก็สามารถนำราคานั้นมาคำนวณกับค่าเช่าตลาดได้ทันที TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างคอนโดห้อง A และ ห้อง B ดังตารางด้านล่าง

จะเห็นว่าหากมองผิวเผิน ห้อง B ได้ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่าห้อง A แต่เมื่อคิด Rental Yield แล้วห้อง B กลับได้ Rental Yield มากกว่าห้อง A เล็กน้อย ซึ่งแม้ว่าจะต่างกันไม่มากนัก แต่สิ่งที่ TerraBKK Research ต้องการจะบอกก็คือ ในการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อลงทุนนั้น เราไม่สามารถมองในแง่เดียวได้ ไม่สามารถตัดสินความน่าลงทุนจากราคาที่ถูกได้เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถตัดสินความน่าลงทุนจากค่าเช่าที่สูงกว่าได้เพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาควบคู่กันไป

แม้การคิด Rental Yield จะเป็นวิธีการคิดง่ายๆ สามารถคำนวณได้ในเวลาอันสั้น แต่การคลาดเคลื่อนนั้นมีสูง เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีความซับซ้อนหลายประการมาก เช่น ค่าส่วนกลางที่ไม่เท่ากันของแต่ละโครงการ, ค่าบำรุงซ่อมแซมรักษา, อัตราว่างจากการเช่า, การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ฯลฯ ดังนั้นหากคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วต้องมีการศึกษาให้รอบคอบ และมั่นใจมากพอถึงศักยภาพทำเลและตัวอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องซื้อไว้ลงทุน – เทอร์ร่า บีเคเค บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

ขอบคุณเนื้อหาจาก terrabkk.com

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd