ลงทุนซื้อขายโรงแรม ยังไงได้ผลตอบแทนสูงสุด

ไม่ใช่เรื่องที่ต้องทำของคนทั่วไปในการซื้อโรงแรมหรือขายโรงแรมสำหรับเรื่องนั้น ดังนั้นการค้นหาคำแนะนำที่เชื่อถือได้และข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในโรงแรมอาจเป็นเรื่องยากหรือล้าสมัย ไม่ว่าคุณจะสนใจหัวข้อนี้เพราะว่าคุณกำลังค้นคว้าเกี่ยวกับวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโรงแรมในอนาคต หรือคุณกำลังซื้อหรือขายโรงแรมอยู่ในขณะนี้และต้องการตอบคำถามที่ร้อนแรง หรือ คุณแค่อยากรู้เกี่ยวกับตลาดอส

1.สิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนลงทุนอสังหารูปแบบโรงแรม
ธุรกิจโรงแรมวิเคราะห์แตกต่างกันไป

โรงแรมมีการดำเนินงานที่ซับซ้อนและต้องพึ่งพาแขกอย่างมากในการตัดสินใจเช่าต่อคืน (ค่าเช่าที่พักต่อคืน) เมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนต์แบบเช่าหนึ่งปี หรือแม้แต่การเช่าสำนักงาน 20 ปี เป็นต้น ซึ่งทำให้โรงแรมแตกต่างจากที่พักอื่นๆ และตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงในตลาดได้เป็นอย่างดี พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากช่วงเวลาที่วุ่นวายหรือลดความเสี่ยงของช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว โรงแรมยังสามารถจัดระเบียบเงินทุนหรือการปรับปรุงการดำ

2.โรงแรมมีประเภทไรบ้าง
Full-Service : ตั้งแต่แบรนด์หรูและรีสอร์ทไปจนถึงแบรนด์ระดับบนและระดับกลาง โรงแรมเหล่านี้มีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ร้านค้าปลีก สปา ห้องประชุม ร้านอาหาร โดยทั่วไปโรงแรมเหล่านี้จะต้องใช้พนักงานจำนวนมากและขึ้นอยู่กับการแข่งขันที่มีอยู่ในตลาดเป็นอย่างมาก หมวดหมู่นี้รวมถึงโรงแรมต่างๆ เช่น Four Seasons, St Regis, Aman, Marriotts, Hiltons และ Wyndhams

Select-Service Hotels: เป็นหมวดหมู่ระหว่างข้อเสนอโรงแรมแบบเต็มรูปแบบและแบบจำกัด พวกเขามีบริการที่จำกัดบางอย่างเช่นในคุณสมบัติแบบจำกัดบริการ แต่ยังคงมีบริการย่อยที่คุณสามารถหาได้ในทรัพย์สินที่ให้บริการเต็มรูปแบบ หมวดหมู่นี้รวมถึง Aloft, Hilton Garden Inn, Hotel Indigo, Courtyard

Extended Stay: โรงแรมที่ไม่มีร้านอาหารหรือสถานที่จัดเลี้ยงแต่อาจยังคงให้บริการและสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่าง เช่น สระว่ายน้ำ พื้นที่จำกัด และศูนย์ออกกำลังกาย เช่น Comfort Inn, Hampton Inn, Fairfield Inn.

Budget Hotels: พวกเขาลดต้นทุนอย่างหมดจด จึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการน้อยลง หมวดหมู่นี้รวมถึง Days Inn, Travelodge



3.สิ่งที่เราต้องวิเคราะห์
ในการติดตามผลการดำเนินงานของโรงแรม มีข้อมูลสำคัญบางอย่างที่เกี่ยวข้อง อัตรารายวันเฉลี่ยหรือที่เรียกกันทั่วไปว่า ADR และรายได้ต่อห้องว่างหรือ RevPAR ADR คือหน่วยวัดของอัตราเฉลี่ยต่อคืนที่จ่ายสำหรับห้องพักในโรงแรม และคำนวณโดยการหารรายได้ห้องพักด้วยห้องที่ขายในช่วงเวลาหนึ่ง

ADR= Room Revenue/Rooms Sold
RevPAR หรือรายได้ต่อห้องว่าง คำนวณโดยการคูณ ADR ด้วยอัตราการเข้าพัก นักลงทุนสามารถมองเป็นรายได้รวมของห้องพักหารด้วยจำนวนห้องว่างทั้งหมด

RevPAR ช่วยเสริม ADR เนื่องจากในขณะที่ ADR จะพิจารณาเฉพาะอัตราเฉลี่ยของห้องที่ขายได้ RevPar จะพิจารณาถึงจำนวนห้องที่มีการใช้งานจริงในอัตรานั้นในช่วงเวลาที่กำหนด

RevPAR=ADR x Occupancy Rate
เจ้าของโรงแรมและผู้ประกอบการใช้แนวโน้ม RevPAR รายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน และรายปี เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับปัจจัยที่ส่งผลต่อประสิทธิภาพการทำงานของโรงแรม ยิ่งไปกว่านั้น การเปรียบเทียบ RevPAR ของโรงแรมในปีที่แล้วกับ RevPAR ของโรงแรมคู่แข่งสามารถให้ตัวชี้วัดที่มีประสิทธิภาพสำหรับการวิเคราะห์ประสิทธิภาพและความสามารถในการแข่งขันของโรงแรมในช่วงเวลาที่กำหนด

โรงแรมให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพของ “ชุดแข่งขัน” เป็นอย่างมาก เนื่องจากแขกมักจะตัดสินใจเกี่ยวกับที่พักแบบเรียลไทม์และปัจจัยชั่งน้ำหนัก เช่น ความสะอาด การบริการ สิ่งอำนวยความสะดวก และสถานที่ ซึ่งสัมพันธ์กับความต้องการเคลื่อนย้ายบางอย่าง (งานกิจกรรม สำนักงาน ร้านอาหาร…)

4. สิ่งใดที่ทำให้โรงแรมประสบความสำเร็จ
ผู้บริโภคสองกลุ่มหลักขับเคลื่อนความต้องการโรงแรมส่วนใหญ่ ได้แก่ นักเดินทางเพื่อธุรกิจและนักท่องเที่ยว การเดินทางเพื่อธุรกิจมีแนวโน้มที่จะกระตุ้นความต้องการตั้งแต่วันอาทิตย์ถึงวันพฤหัสบดี ในขณะที่นักท่องเที่ยวกระตุ้นความต้องการในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์และช่วงเทศกาลวันหยุดที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุด ความต้องการยังเป็นไปตามฤดูกาล เช่น กิจกรรมรีสอร์ทที่จะมีอัตราการเข้าพักสูงสุดในช่วงฤดูหนาว ในขณะที่โรงแรมที่อยู่ใกล้ศูนย์การประชุมสามารถคาดหวังความต้องการสูงในช่วงงานสำคัญ ดังนั้น การรับรองคู่ค้าที่ปฏิบัติงานที่มีคุณภาพจึงเป็นสิ่งสำคัญในการขับเคลื่อนรายได้ระดับบนสุด และสร้างการผสมผสานธุรกิจที่เหมาะสมที่สุดในตลาดเฉพาะใดๆ สิ่งที่สำคัญพอๆ กันคือความสามารถของโรงแรมในการแปลงห้องพักระดับบนสุด