ยูเครนเอฟเฟ็กต์ อสังหาฯไทยกระเพื่อม น้ำมันแพงกระทบต้นทุนหนัก

เหมือนไม่ยืดเยื้อแต่ก็ไม่จบ สงครามยูเครน-รัสเซีย

สร้างผลกระทบทุกหย่อมหญ้าไปทั่วโลก ล่าสุด น้ำมันดิบทะลุ 120 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ผู้บริหารวงการที่อยู่อาศัยถึงผลกระทบจากสงครามที่อยู่ไกลโพ้นถึงยุโรปแต่ส่งแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจมาถึงเมืองไทย

อิสระ บุญยัง

ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

ผลกระทบต่อภาคอสังหาฯเรื่องแรก ผลักค่าน้ำมันดิบทะลุ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล และแนวโน้มหุ้นทุกตัวตกหมด ยกเว้น ปตท.ที่ปรับตัวสูงขึ้น หุ้นน้ำมันขึ้นแปลว่าน้ำมันขึ้นอยู่แล้วล่ะ ประการที่ 2 น้ำมันแพงขึ้นเป็นผลทางอ้อมต่อต้นทุนค่าขนส่งในการพัฒนาที่ดิน ทั้งการถมดิน อิฐ หิน ดิน ทราย ลูกรัง คอนกรีตผสมเสร็จ ประการที่ 3 ต้นทุนสูงขึ้นมีสัดส่วนในค่าวัสดุก่อสร้างและค่าก่อสร้าง เพราะฉะนั้น ทุกตัวเป็นต้นทุนหมด

ด้านของการปรับตัว เนื่องจากเป็นปัจจัยภายนอก อะไรที่จำเป็นต้องลงทุนก็ต้องทำไป อะไรที่รอได้ก็อาจจะรอสถานการณ์คลี่คลาย ซึ่งอาจเป็นระยะสั้น ระยะกลาง หรือระยะยาว เรายังไม่รู้ ผมคิดว่าอาจเป็นการปรับตัวช่วงหนึ่งที่มันพีกขึ้นมา แต่ผลอีกด้านหนึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์อย่างนี้จะทำให้การใช้น้ำมันในตลาดโลกลดลงด้วย ทุกคนชะลอการใช้

อิสระ บุญยัง

ดังนั้น อะไรที่ใช้พลังงานทดแทนได้ผมว่าจำเป็น เช่น ในไซต์งานหลายทำเล อย่างเรา (กานดากรุ๊ป) ก็เริ่มแล้วว่าแทนที่จะใช้น้ำมันหรือรถเราก็โยกไปผลิตใกล้ไซต์โครงการได้ไหม ผมเองเป็นพรีแฟบหมด บางตัวผลิตที่ไซต์เลย แทนที่จะขนส่งไกล ๆ อาทิ คานหรือเสาไปผลิตที่ใกล้ ๆ ไซต์ได้

สำหรับมาตรการรัฐอย่างน้อยการลดค่าโอน ค่าจดจำนองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทพอช่วยได้ระดับหนึ่ง แบงก์ชาติผ่อนคลาย LTV ก็ช่วยได้ระดับหนึ่งแล้ว สิ่งที่รัฐควรทำอย่างยิ่งคือ ท่านรัฐมนตรีคลังให้สัมภาษณ์ไปแล้วว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีนี้จัดเก็บเต็ม 100% ตรงนี้รัฐบาลควรทบทวนว่าควรลดให้อีกอย่างน้อย 1 ปี เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี ส่วนลด 90% อาจเหลือ 75% จัดเก็บ 25% ปีต่อไปค่อยเพิ่มการจัดเก็บเป็น 50% 75% และ 100% เพื่อให้ผู้ประกอบการมีเวลาปรับตัว

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายลูกค้าและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC

กระทบแน่นอนทั้งในเชิงจิตวิทยาและกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป ส่วนรูปแบบการปรับตัวคงเป็นเรื่องของการทำการตลาดที่แตกต่าง จัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ และโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้ออย่างจริงจัง ทำให้สโคปกลุ่มเล็กลง ขณะเดียวกัน ต้องติดตามข้อมูลข่าวสารเพื่อให้ปรับตัวได้เร็วและทันท่วงทีกับเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้น

อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์

ในมุมกว้างเราต้องคอยระแวดระวังในเรื่องของสภาพคล่องต่าง ๆ เพราะหากสงครามยูเครนเกิดขึ้นและกินเวลานาน ผลกระทบยิ่งลากยาวจึงต้องระวังในเชิงคอร์ปอเรต ถ้าในเชิงรายละเอียดยิบย่อยตรงเลือกลูกค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น และเมื่อเกิดผลกระทบขึ้นแล้วบริษัทต้องมีการปรับตัวไวและมีความยืดหยุ่นสูงมาก

ในด้านราคาต้องบอกว่าโปรดักต์ที่ลอนช์ออกในช่วงนี้รวมทั้งซัพพลายอยู่ระหว่างขายเป็นต้นทุนเก่า ใช้ราคาเดิมได้เพราะสร้างเสร็จไปแล้ว แต่การที่จะเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ต้องเฝ้าระวังไว้ก่อน รอดูสถานการณ์ แต่คิดว่าไม่น่าจะร้ายแรง

สำหรับผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย คิดว่าไม่น่ากระทบต่อไทยรุนแรง เพราะเราไม่ได้ทำธุรกิจกับประเทศนั้น ๆ โดยตรง ผู้บริโภคหลักของอสังหาฯคือลูกค้าในประเทศ จึงขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่า เรามีผลกระทบเศรษฐกิจตกต่ำ สถานการณ์โควิด ด้านการบริโภค ด้านหนี้สินครัวเรือน ปัจจัยเหล่านี้กระทบมากกว่าเรื่องสงคราม

สรุปคือเหตุการณ์ยูเครนกระทบมันแน่นอน แต่เป็นด้านที่อ่อนไหวต่อชีวิตจิตใจของคนมากกว่า ไทยไม่ได้รับผลโดยตรง ยังใช้ชีวิตได้ตามปกติ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร ริชี่ เพลซ 2002

คิดว่ามีผลกระทบทางอ้อมอย่างน้อยที่สุด ราคาน้ำมันแพงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นแน่นอน จากที่เพิ่มมากอยู่แล้ว (ในปี 2564) คงเพิ่มมากขึ้นอีก ทางผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

นอกจากต้นทุนค่าก่อสร้างยังส่งผลต่อความวิตกกังวลของผู้ซื้อหรือไม่ แม้ว่าจะอยู่ไกลจากเรามาก แต่ในโลกไร้พรมแดนอาจส่งผลเป็นคลื่นมากระทบเราได้เหมือนกัน

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

สิ่งที่ดีตอนนี้คือ สต๊อกปัจจุบันของดีเวลอปเปอร์ยังเป็นต้นทุนเก่า ถ้าหากผู้บริโภคคนไหนกล้าที่จะตัดสินใจซื้อตอนนี้จะได้ต้นทุนเดิม ราคาเดิม แต่ถ้าหากว่าเราดูเหตุการณ์ไปสักระยะจนสบายใจ ตอนนั้นสินค้าเก่าอาจหมดไปแล้ว ไปซื้อสินค้าใหม่ก็ต้องยอมรับราคาใหม่ ต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้น เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อต้องใช้ดุลพินิจ

ในสถานการณ์ตอนนี้ที่ประเทศไทยมีสถิติโควิดเพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการที่มีแคชโฟลว์คงเลือกรักษาแคชโฟลว์ไว้เป็นหลักประกันในการทำธุรกิจระยะช่วงต่อไปคงไม่ไปทุ่มซื้อสินค้า (ที่ดิน) มาเก็บ คงเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าดู ปรับตัวไปตามสถานการณ์แต่ละช่วงแต่ละวันมากกว่า นาทีนี้เราคงเลือกรักษาเงินสดมากกว่า

อธิป พีชานนท์

รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

สงครามทางทหารมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจแน่นอน ตลาดกระทบหุ้นก่อน กระทบราคาน้ำมัน ซึ่งระยะหนึ่งแล้ว จะกระทบมากขึ้น ภาพรวมมีผลต่อความเชื่อมั่น ทำให้ผู้ซื้ออาจจะ wait & see ทำให้กระทบต่ออสังหาฯ ในกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่ได้รีบซื้อก็จะชะลอการตัดสินใจซื้อ ต้นทุนค่าก่อสร้างกับวัสดุก่อสร้างจะขึ้น

ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวตามความจำเป็น สินค้าลอตใหม่คงจะขึ้นราคาตามต้นทุน แต่ตอนนี้ถ้าขายลอตเดิมก็ยังไม่ขึ้นราคา ถ้าสถานการณ์ไม่ดีทางดีเวลอปเปอร์อยากขายก็อาจจะต้องยอมตัดมาร์จิ้นตัวเองลง

อย่างไรก็ตาม เราไม่ต้องตกใจอะไรถึงขนาดนั้นเพราะไม่ได้มายิงใกล้บ้าน ประเทศไทยจะได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจ ในส่วนของดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังในการลงทุนเพิ่ม เพราะดีมานด์คงจะชะลอลงไปอีกแล้ว

อธิป พีชานนท์อธิป พีชานนท์

ทั้งนี้ สงครามยูเครนเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ได้คาดคิดมาก่อน เราบอบช้ำกันมา 2-3 ปีด้วยโควิด ยูเครนมาซ้ำเติมวิกฤต เราก็รับสภาพมาระยะหนึ่ง ถามผมความรู้สึกในแง่เป็นห่วงผู้ประกอบการรายย่อยมากขึ้น แบงก์คงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

การกู้บ้านไม่ใช่ทำได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์คิดว่าคงไม่สูงขึ้น เพียงแต่ธนาคารระมัดระวังอยู่แล้ว

ทั้งนี้ เหตุการณ์ยูเครนคาดว่ากระทบต่อกำลังซื้อบ้านแนวราบตลาดบนราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีลูกค้าเป้าหมายส่วนหนึ่งเป็นผู้ทำธุรกิจส่งออก แต่ก็มีสัดส่วนไม่เกิน 10% ของตลาดรวม ถือว่าสัดส่วนไม่มากนัก กลุ่มน่าเป็นห่วงมากกว่าคือตลาดระดับกลางราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 2 ใน 3 หรือ 60% ของตลาดรวม ถ้าการส่งออกชะลอตัวอาจกระทบรายได้การจ้างงานและรายได้โอที

เราคาดหวังปี 2565 เศรษฐกิจฟื้นไม่ได้เต็มตัวอยู่แล้ว ถ้าไม่มีสงครามยูเครน เคยคาดหวังว่าอสังหาฯ จะฟื้นตัวเหมือนยุคก่อนโควิดในปี 2566-2567 แต่ถ้ายืดเยื้อความหวังฟื้นตัวอาจลากยาวขึ้นเพราะการเดินทางของนักลงทุนคงทำได้ลำบาก ปัจจุบันจึงเท่ากับโดนสองเด้งคือผลกระทบจากสถานการณ์โควิดกับยูเครน

สำหรับคำแนะนำผู้บริโภคอสังหาฯ ให้ซื้อตามความจำเป็น เช่น ย้ายบ้านหรือแต่งงาน ใช้จังหวะเวลาที่ดีเวลอปเปอร์อยากขาย แข่งกันให้ราคาดี เงื่อนไขดี ๆ

เพียงแต่ขอให้ซื้อตามความจำเป็น เพราะตอนนี้ไม่ใช่เวลาของการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร

อ่านเพิ่มที่ https://www.prachachat.net/property/news-881135 

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd