ภาษีที่ดิน คำนวณอย่างไร

ภาษีที่ดิน คำนวณอย่างไร

           การตีมูลค่าของบ้านจะต้องแยกเป็นมูลค่าของที่ดิน และมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง จากนั้นจึงนำผลลัพธ์มารวมกัน คือ

1. ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี 

         โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ที่ดิน

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี 

          โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ที่ดิน 

          มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา

3. ห้องชุด

          ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี  

          โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

          สำหรับการหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง เป็นไปตามประเภทและระยะเวลาการก่อสร้าง ตามตารางนี้

ภาพจาก : กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น

          ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2566 ผู้ครอบครองที่ดินอาจต้องเสียภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น เนื่องจากกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ในวันที่ 1 มกราคม 2566 ซึ่งทำให้ราคาประเมินทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8% ขณะที่พื้นที่กรุงเทพมหานคร ปรับขึ้นประมาณ 3% โดยพื้นที่ใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า อย่างถนนสีลม ถนนวิทยุ ถนนเพลินจิต มีราคาแพงที่สุดคือ ตารางวาละ 1 ล้านบาท

          และด้วยราคาประเมินทุนทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในปี 2566 จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบให้ปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 จำนวน 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ เพื่อบรรเทาภาระภาษี พร้อมกับมีระยะเวลาปรับตัวและวางแผนเพิ่มขึ้น

ที่ดินใช้ประโยชน์หลายประเภท คิดภาษีอย่างไร

          สำหรับที่ดินที่ใช้ประโยชน์หลายอย่าง เช่น เป็นทั้งบ้านพักอาศัย เปิดร้านค้า หรือทำการเกษตรไปด้วย จะต้องแบ่งการเสียภาษีที่ดินตามประเภทต่าง ๆ โดยคำนวณภาษีตามการใช้งาน 

          ตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 50 ตารางวา 2 ชั้น ชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนี้

  •  ชั้นแรกที่เป็นร้านขายของ : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
  •  ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
ภาพจาก : สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

ตรวจสอบภาษีที่ดินออนไลน์ได้ไหม
มีช่องทางไหนบ้าง

          กรณีที่เราไม่แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์ของเราเข้าเกณฑ์เสียภาษีที่ดินหรือไม่ สามารถตรวจสอบข้อมูลบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ดังนี้

  • หนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหน่วยงานจะส่งข้อมูลให้ผู้เสียภาษีได้ทราบทางไปรษณีย์
  • สำนักงานเขต สำนักงานเทศบาล อบต. หรือ อปท. ที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่

    ดังนั้นจึงไม่สามารถตรวจสอบภาษีที่ดินทางออนไลน์ได้

ภาษีที่ดิน จ่ายเมื่อไหร่

           ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

  • ประกาศราคาประเมินที่ดิน : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต ออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ แต่สำหรับในปี 2566 ได้มีการขยายกำหนดเวลาเป็นก่อนวันที่ 1 เมษายน 2566
     
  • แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ : จากเดิมภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2566 ขยายเวลาเป็นภายในเดือนเมษายน 2566 เมื่อได้รับหนังสือแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทของภาษีที่จัดเก็บให้เรียบร้อย กรณีที่พบว่าข้อมูลไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านซึ่งเป็นที่พักอาศัย เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น หรือมีข้อมูลผิดพลาดตรงไหน เราสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านการประเมินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ภ.ด.ส.6
     
  • ชำระภาษี : จากเดิมภายในเดือนเมษายน 2566 ขยายเวลาเป็นภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2566 แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย คือต้องจ่ายงวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 เดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 เดือนสิงหาคม 
     
  • อปท. มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ : จากเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2566 ขยายเวลาเป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2566

วิธีคัดค้านการประเมินภาษีที่ดิน

         หากบ้านไหนได้รับหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน และพบข้อมูลไม่ถูกต้อง สามารถยื่นเรื่องคัดค้านได้ภายใน 30 วัน ตามขั้นตอนต่อไปนี้

     1. นำเอกสารไปยื่นที่หน่วยงานจัดเก็บภาษีที่ออกแบบแจ้งประเมิน และแสดงความจำนงขอคัดค้านการประเมิน เช่น หากอยู่ใน กทม. ก็ให้ไปติดต่อสำนักงานเขตที่สิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ หรือยื่นผ่านช่องทางอื่น ๆ ตามที่ อปท. นั้นกำหนด

     2. กรอกคำร้องคัดค้านการประเมินหรือเรียกเก็บภาษีที่ดินฯ พร้อมแนบหลักฐานที่เกี่ยวข้อง

          ถ้าไม่คัดค้านการประเมินภายในกำหนดเวลา จะถือว่ายอมรับการประเมินของเจ้าพนักงาน และต้องเสียภาษีที่ดินตามประเภทของการใช้งานที่ระบุไว้ต่อไป

ภาษีที่ดิน จ่ายที่ไหน

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตัวเองที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

  • กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
  • เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
  • ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

เสียภาษีที่ดินออนไลน์ได้ไหม
จ่ายด้วยวิธีไหนบ้าง

           หลายคนมีที่ดินหรือบ้านอยู่คนละจังหวัดกับที่พักปัจจุบัน เลยไม่สามารถเดินทางไปเสียภาษีที่ อปท. ด้วยตัวเองได้ แต่เราสามารถจ่ายภาษีที่ดินได้ด้วยการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารของ อปท. นั้น ๆ รวมทั้งวิธีอื่น ๆ ตามช่องทางต่อไปนี้

  • ชำระผ่านเคาน์เตอร์ของธนาคารกรุงไทยทั่วประเทศ 
  • ชำระผ่านเครื่อง ATM ธนาคารกรุงไทยทั่วประเทศ 
  • ชำระผ่าน Mobile Banking และ Internet Banking  
  • ชำระผ่านบัตรกรุงไทยวีซ่าเดบิต หรือบัตรเครดิตของสถาบันการเงินทุกแห่ง 
  • ชำระเงินข้ามธนาคารด้วยบาร์โค้ด หรือสแกน QR CODE ผ่าน Mobile Banking ทุกธนาคาร
  • ชำระผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เช่น ธนาณัติ ตั๋วแลกเงิน เช็ค

ภาษีที่ดินจ่ายล่าช้า เสียค่าปรับเท่าไหร่

          สำหรับคนที่จ่ายภาษีที่ดินเกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

          1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ

          4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

          5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

          6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

          ได้ทราบข้อมูลและวิธีการคำนวณภาษีที่ดินแล้ว ใครเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างภายในวันที่ 1 มกราคม 2566 และอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี ในปี 2566 ก็อย่าลืมดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนหมดเขต เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับภายหลัง

บทความที่เกี่ยวข้องกับเรื่องภาษีที่ดิน

* หมายเหตุ : อัปเดตข้อมูลล่าสุดวันที่ 20 ธันวาคม 2565

ขอบคุณภาพจาก : กระทรวงการคลังกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 
ขอบคุณข้อมูลจาก : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สำนักงานเศรษฐกิจการคลังสำนักการคลัง กรุงเทพมหานครฐานเศรษฐกิจเฟซบุ๊ก ท้องถิ่นไทยราชกิจจานุเบกษาสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง : Fiscal Policy Office

สำหรับทาง Gen Z Property สามารถให้คำปรึกษาได้ครบวงจร หากต้องการความช่วยเหลือหรือปรึกษาเพิ่มเติม

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd