ภาครัฐอุ้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ดึงต่างชาติมั่งคั่งซื้อ-เช่ายาว เท่ากับขายชาติหรือไม่

ภาครัฐอุ้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ดึงต่างชาติมั่งคั่งซื้อ-เช่ายาว เท่ากับขายชาติหรือไม่

ซาวเสียงอสังหาฯขานรับดึงต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคนเข้าไทย ศูนย์ข้อมูลฯเผยโควิดดันสต๊อกเหลือขายเฉียด 3 แสนหน่วย ชูจุดขายคอนโดฯไทยต่ำกว่าสิงคโปร์ 3 เท่า-ค่าครองชีพถูกกว่าเพื่อนบ้าน คำนวณดึงกำลังซื้อสูงเข้าไทย 1 คน สร้างรายได้เทียบเท่านักท่องเที่ยว 30-40 คน แนะเร่งฉีดวัคซีนสร้างความเชื่อมั่น

มติคณะรัฐมนตรี วันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่ง 4 กลุ่ม เข้ามาพักอาศัยระยะยาวในเมืองไทย ตั้งเป้าจำนวน 1 ล้านคน โดยมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเตรียมความพร้อมในการบังคับใช้ภายในต้นปี 2565 นับเป็นข่าวดีของวงการอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นการเพิ่มตัวช่วยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติโดยตรง

เสริมแกร่งจุดขายอสังหาฯไทย

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เป็นมาตรการที่ดีและจะเป็นตัวช่วยดึงดูดความสนใจได้มาก ทั้งการเปิดโอกาสให้ซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการให้วีซ่า 10 ปี อย่างไรก็ตาม อย่าลืมว่าไทยไม่ใช่ประเทศเดียวที่มีมาตรการกระตุ้น หลายประเทศมีการแข่งขันดึงดูดนักลงทุนหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติเช่นกัน โดยประเมินว่าเมื่อมาตรการบังคับใช้แล้วยังไม่เห็นผลมากนักในปี 2565 และคาดว่าเริ่มเห็นผลตอบรับที่ดีในปี 2566

ทั้งนี้ นโยบายดึงลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูงเข้าไทย ถือว่าทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความได้เปรียบการแข่งขัน เพราะมีจุดขายคุณภาพสูสีกับสิงคโปร์และมาเลเซีย แต่ราคาถูกกว่า เช่น คอนโดมิเนียมทำเลไพรมแอเรียของไทย ตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท แต่ถ้าซื้อในสิงคโปร์ ราคาตกตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา (maintenance) ก็แพงกว่า

นอกจากนี้ ไทยมีจุดได้เปรียบในด้านค่าครองชีพไม่สูง มีห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงพยาบาล สถานศึกษา และสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์การใช้ชีวิตกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง เมื่อมีมาตรการรัฐเป็นตัวช่วยยิ่งทำให้ส่งเสริมให้ไทยมีจุดขายเพิ่มมากขึ้น

สำหรับข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลอยากเสนอว่า มาตรการในภาคปฏิบัติอย่าให้ตึงเกินไป ควรเป็นมาตรการที่มีความยืดหยุ่น อาทิ จูงใจซื้อกรรมสิทธิ์และเช่าระยะยาว ที่สำคัญ มีการกำหนดซื้ออสังหาฯยูนิตละ 10 ล้านบาท อาจไม่จูงใจ สามารถยืดหยุ่นให้ซื้อได้ 2-3 ยูนิต ในวงเงิน 10 ล้านบาท เป็นต้น

“จริง ๆ คนที่มีเงินลงทุนในต่างประเทศวงเงิน 5 ล้านบาท แสดงว่าเขาต้องมีเงินมากกว่านั้นเยอะ คนที่จะมาซื้อคอนโดฯในต่างประเทศ 5 ล้านบาทขึ้นไป ต้องมีเงินอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 10-20 เท่า เขาถึงยอมเสียเงินบางส่วนมาลงทุนนอกประเทศ ถ้าเราจูงใจให้มาซื้อคอนโดฯได้ เป็นการสร้างโอกาสให้มาพักอาศัยหลาย ๆ เดือนใน 1 ปี มีการใช้จ่ายต่อหัวอาจเท่ากับนักท่องเที่ยวทั่วไป 30-40 คน” นายอธิปกล่าว

โควิดดันซัพพลายเหลือขายพุ่ง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า มาตรการใหม่ในเรื่องนี้ถือเป็นอาหารเสริม เมื่อบังคับใช้แล้วจะเป็นปัจจัยบวก แต่ไม่ใช่กำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาฯเมืองไทยในยุคโควิด

ทั้งนี้ วิกฤตเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อในประเทศของคนไทยสำคัญที่สุด ถ้ารัฐบาลทำให้คนไทยสามารถมีรายได้มั่นคง และมีความมั่นใจ กล้าใช้จ่ายเงิน การซื้ออสังหาฯก็จะตามมา

“ปัจจัยหลักคือเศรษฐกิจต้องฟื้นก่อน ทำให้คนมีรายได้ ทำให้คนมีความมั่นคง ส่วนปัจจัยที่มีความเสี่ยงคือสถานการณ์โควิด ถ้าคุมไม่อยู่หรือมีโรคระบาดระลอก 4 ระลอก 5 จะทำให้เรามีความเสี่ยง นักท่องเที่ยวไม่เข้ามา แต่ถ้าฟื้นภาคท่องเที่ยวได้ คนเริ่มทำมาหากินได้ปกติ เศรษฐกิจกลับมาดีขึ้น ทำให้คนมั่นใจและกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง”

ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยคาดว่าปี 2564 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ -20% เทียบกับปีที่แล้ว ส่วนเทรนด์ปี 2565 น่าจะเติบโต 10% นั่นคือปี 2565 มีความหวังว่า เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น ในขณะที่ 3-4 เดือนที่เหลือของปี 2564 อาจต้องทำใจจนถึงสิ้นปี

สำหรับครึ่งปีแรก 2564 สถิติทั่วประเทศมีซัพพลาย 329,429 หน่วย มูลค่า 1,277,954 ล้านบาท เหลือขาย 283,491 หน่วย กระจุกอยู่ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล 59% จำนวน 194,779 หน่วย เหลือขาย 165,003 หน่วย มูลค่า 826,809 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นอาคารชุด 79,792 หน่วย สัดส่วน 41.0% บ้านจัดสรร 114,987 หน่วย สัดส่วน 59.0%

มองเกมแก้กฎหมายไม่ง่าย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า เบื้องต้นไม่มีข้อคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบจากมาตรการใหม่ของรัฐบาล เพราะการทำแบบนี้คือให้กรมที่ดินไปศึกษาแก้ไขกฎหมาย แต่สุดท้ายต้องไปแก้ พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งต้องเข้าสภา ในขณะที่การประชุมสภาในบรรยากาศการเมืองที่มีความวุ่นวายแบบนี้ จึงมองว่าขั้นตอนไม่น่าจะทันพิจารณาในรัฐบาลนี้ และสถานะอาจเป็นแค่การศึกษาแก้ไขกฎหมายของหน่วยงาน

ทั้งนี้ ในมุมมองมาตรการนี้ถ้าทำได้แล้วมาช่วยระบายสต๊อกค้างของคอนโดฯก็เป็นเรื่องดีอยู่แล้ว เพราะตอนนี้ขายไม่ได้ เหลือสต๊อกเยอะ ตลาดคอนโดฯน็อกมาแล้ว 2 ปี กรณีให้วีซ่า 10 ปี เป็นเรื่องดี จากปัจจุบันชาวต่างชาติต้องต่อวีซ่าทุก 3 เดือน มีความยุ่งยากและมีค่าใช้จ่าย

“จริง ๆ ดีมานด์อสังหาฯยังมีอยู่ตลอดเวลา ดีเวลอปเปอร์มีการลงทุนใหม่เพิ่มเติม ตอนนี้ปัญหาสำคัญที่สุด คือ แบงก์เข้มงวดการให้สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ทำให้แม้มียอดขายแต่ไม่สามารถโอนได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบวกลบ ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก”

จุดพลุขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า มาตรการใหม่จะช่วยให้ลูกค้าต่างชาติตัดสินใจเข้ามาลงทุนได้ อย่างน้อยการซื้ออสังหาฯมีกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณนิยมเลือกมาอยู่อาศัยในเมืองไทยอยู่แล้ว ถ้ามีการส่งเสริมสนับสนุนทำให้การตัดสินใจง่ายขึ้น

โดยเห็นด้วยทั้งการเพิ่มโควตาซื้อคอนโดฯเกิน 49% โดยโฟกัสทำเลที่ต่างชาติสนใจซื้อ รวมทั้งการเพิ่มโอกาสให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบได้โดยกำหนดเป็นโซนนิ่ง ไม่ใช่ซื้อเป็นการทั่วไป

“ตอนนี้เรามีวิกฤตเศรษฐกิจ ถ้าภาคอสังหาฯขับเคลื่อนไปได้ จะช่วยให้ภาคธุรกิจอื่น ๆ ฟื้นตัวไปด้วย เพราะมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเยอะ เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงาน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ซึ่งถ้ารัฐบาลต้องการออกจากวิกฤตก็ต้องกระตุ้นการลงทุนอสังหาฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำที่จะช่วยผลักดันอุตสาหกรรมอื่น ๆ”

นายกรมเชษฐ์กล่าวด้วยว่า ยุคก่อนโควิด บริษัทมีฐานลูกค้าต่างชาติ 10% ปัจจุบันในยุคโควิดไม่มีเลย โดยมาตรการใหม่เป็นเครื่องมือทางนโยบายของรัฐบาล สุดท้ายโอกาสการฟื้นตัวเศรษฐกิจภาพรวมคือเร่งฉีดวัคซีนเพื่อควบคุมโรคระบาด และกลับมาใช้ชีวิตได้ตามปกติ

เพิ่มโควตาซื้อบ้าน-คอนโดฯ

นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า เพื่อให้มาตรการใหม่ประสบความสำเร็จ รัฐบาลควรเปิดมุมมองดังนี้ 1.โฟกัสการเร่งฉีดวัคซีนให้คนไทยมีภูมิคุ้มกันหมู่ โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯที่เป็นโซนสีแดงเข้ม เพื่อสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าต่างชาติ 2.ให้วีซ่าระยะยาวเพื่อดึงดูดการเข้ามาใช้บริการ medical hub ในไทย 3.การขอใบอนุญาต work permit ถ้ามีการอำนวยความสะดวกจะเป็นตัวช่วยได้มาก

4.การหวังผลเบื้องต้นยังไม่มีต่างชาติรายใหม่เข้ามา กำลังซื้อมาจากต่างชาติที่อยู่ในไทยอยู่แล้ว เป็นจังหวะจูงใจให้ซื้อหรือเช่ายูนิตใหม่หรือใหญ่กว่าเดิม 5.จูงใจให้ซื้อเพื่อการลงทุนเพราะเศรษฐกิจฟื้นตัว ราคามีโอกาสขยับเพิ่มได้อีก 6.เสนอให้รัฐบาลเพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯได้ถึง 75% และ 7.เสนอให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้แบบมีเงื่อนไข เช่น จำกัดโซนนิ่ง ฯลฯ นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ลูกค้าจีนเป็นกำลังซื้อหลักและให้ความสนใจซื้ออสังหาฯไทย มีข้อแนะนำดังนี้ 1.สร้างการรับรู้ผ่านช่องทางที่ถูกต้อง จีนเป็นตลาดใหญ่มาก ทำอย่างไรให้ลูกค้าจีนหันมามองไทย 2.ทำการตลาดผ่าน influencer คนจีนด้วยกัน 3.การใช้สื่อวิดีโอ ไลฟ์สด 4.การสร้างแบรนด์กับคนกลุ่มใหม่เพื่อสร้างฐานลูกค้าในระยะยาว และ 5.ใช้ pull marketing ดึงลูกค้าให้เข้ามาชมกิจกรรมต่าง ๆ เพื่อปิดการขายได้ง่ายขึ้น

ที่มา : https://www.prachachat.net/prachachat-top-story/news-763904

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd