ทำความรู้จักกับ Yield อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน
Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน อาทิ
- หุ้น ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ปันผล
- ตราสารหนี้ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ดอกเบี้ย
- อสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ค่าเช่า
ผลตอบแทนในที่นี้อาจหมายถึง ผลตอบแทนที่รู้ว่าจะได้ หรือผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะได้ ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์
ทั้งนี้ สามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อาทิ ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นมาก ก็อาจชี้ให้เห็นถึงเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเช่นกัน
ประเภทของอัตราผลตอบแทนที่สำคัญ
Yield มีหลากหลายประเภท แตกต่างกันไปตามการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลาต่างๆ ประเภทที่สำคัญ ได้แก่ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน และอัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน
อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield)
Current Yield หรือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างง่าย คำนวณจากผลตอบแทนต่อปีที่ได้รับ เทียบกับราคาในตลาด หรือเทียบกับต้นทุน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากดอกเบี้ยต่อปี โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร
อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน = ผลตอบแทน (อาทิ ดอกเบี้ยที่ระบุบนตั๋วตราสารหนี้) ÷ ราคาตลาด
อัตราผลตอบแทนประเภทนี้จะไม่คำนึงถึงมูลค่ากระแสเงินสด ส่วนต่างราคา (Capital Gain or Loss) หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่อาจงอกเงยจากการนำดอกเบี้ยไปลงทุนต่อ (Reinvestment)
อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)
Yield to Maturity หรือ อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน คือ อัตราผลตอบแทนที่นับตั้งแต่วันซื้อ ถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับหรือคาดการณ์ว่าจะได้รับเมื่อถือสินทรัพย์จนครบอายุ เป็นอัตราผลตอบแทนที่นิยมใช้ที่สุดในตลาด โดยสูตรคำนวณแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของสินทรัพย์ที่ถือ
Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้
พูดถึงภาพรวมสำหรับคำถาม Yield คืออะไร ไปแล้ว มาดู Yield ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกันบ้างดีกว่า Yield ของผู้ที่ลงทุนในอหังสาริมทรัพย์ก็คือการปล่อยอหังสาริมทรัพย์ให้เช่านั่นเอง โดยสามารถแบ่งอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยไม่ได้กู้ธนาคาร อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Gross Rental Yield (%) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้อคอนโดในราคา 2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
ดังนั้น จะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 9 % ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Gross Rental Yield (%) = [ ( 15,000 x 12 ) ÷ 2,000,000 ] x 100 = 9%
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Net Rental Yield (%) = [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 1,250 บาท ซึ่งเท่ากับปีละ 15,000 บาท และเสียค่านายหน้าหาผู้เช่าตอนแรกเข้า 15,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 7.5% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Net Rental Yield (%) = { [ ( 15,000 x 12 ) – ( 15,000 + 15,000 ) ] ÷ 2,000,000 } x 100 = 7.5%
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) คือ เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาทิ ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร
Cash on Cash Rental Yield (%) = [(ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนกู้สินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เงินดาวน์ 300,000 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 20,000 บาท ตกแต่งและติดตั้งอินเทอร์เน็ต 1,000,000 บาท และเสียค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท ปล่อยให้เช่าเดือนละ 25,000 บาท
ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 3.4% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield (%) = { ( 25,000 x 12 ) – [ ( 20,000 x 12 ) + 15,000 ) ] ÷ 1,300,000 ) } x 100 = 3.4%
จากข้อมูลที่อ่านกันไป จะเห็นอะไรได้มากขึ้นว่า Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีความแตกต่างกันไปตามปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาตัวอสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยสินเชื่อในกรณีกู้ธนาคาร ค่าตกแต่ง ค่าเช่าที่กำหนด ทำเล ฯลฯ ดังนั้น การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้ถูกจึงเป็นจุดสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนได้อัตราผลตอบแทนที่คุ้มค่า
ที่มา:นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ Yield คืออะไร? | AP Thai
“ถ้าคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านวิจัยพัฒนาอสังหาฯ มองมาที่เรา GenZ Property“
☎️ สนใจติดต่อ:
📲 096-789-9662 (ดร.ปู)
📲 098-236-9365(คุณปอ)
📲 Line : @GentZProperty
#service #Consultant #property #investment #management #GenZ #Genzproperty
#บริการ #ปรึกษา #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหาฯ #นักลงทุน #บริหารธุรกิจ #รับปรึกษา #ครบวงจร
