นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ YIELD คืออะไร?

นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ YIELD คืออะไร?

ทำความรู้จักกับ Yield อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน

Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน อาทิ

  • หุ้น ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ปันผล
  • ตราสารหนี้ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ดอกเบี้ย
  • อสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ค่าเช่า

ผลตอบแทนในที่นี้อาจหมายถึง ผลตอบแทนที่รู้ว่าจะได้ หรือผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะได้ ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์

ทั้งนี้ สามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อาทิ ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นมาก ก็อาจชี้ให้เห็นถึงเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเช่นกัน

ประเภทของอัตราผลตอบแทนที่สำคัญ

Yield มีหลากหลายประเภท แตกต่างกันไปตามการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลาต่างๆ ประเภทที่สำคัญ ได้แก่ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน และอัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน

อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield)

Current Yield หรือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างง่าย คำนวณจากผลตอบแทนต่อปีที่ได้รับ เทียบกับราคาในตลาด หรือเทียบกับต้นทุน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากดอกเบี้ยต่อปี โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร

อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน =   ผลตอบแทน (อาทิ ดอกเบี้ยที่ระบุบนตั๋วตราสารหนี้) ÷ ราคาตลาด

อัตราผลตอบแทนประเภทนี้จะไม่คำนึงถึงมูลค่ากระแสเงินสด ส่วนต่างราคา (Capital Gain or Loss) หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่อาจงอกเงยจากการนำดอกเบี้ยไปลงทุนต่อ (Reinvestment)

อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)

Yield to Maturity หรือ อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน คือ อัตราผลตอบแทนที่นับตั้งแต่วันซื้อ ถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับหรือคาดการณ์ว่าจะได้รับเมื่อถือสินทรัพย์จนครบอายุ เป็นอัตราผลตอบแทนที่นิยมใช้ที่สุดในตลาด โดยสูตรคำนวณแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของสินทรัพย์ที่ถือ

Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้

พูดถึงภาพรวมสำหรับคำถาม Yield คืออะไร ไปแล้ว มาดู Yield ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกันบ้างดีกว่า Yield ของผู้ที่ลงทุนในอหังสาริมทรัพย์ก็คือการปล่อยอหังสาริมทรัพย์ให้เช่านั่นเอง โดยสามารถแบ่งอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental  Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) 

  • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยไม่ได้กู้ธนาคาร อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

Gross Rental Yield  (%)   =   (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100  

ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้อคอนโดในราคา  2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
ดังนั้น จะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 9 % ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

Gross Rental Yield  (%)   = [ ( 15,000 x 12 ) ÷ 2,000,000 ] x 100 = 9%

  • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

Net Rental Yield  (%)   =   [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100      

ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา  2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน 

ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 1,250 บาท ซึ่งเท่ากับปีละ 15,000 บาท และเสียค่านายหน้าหาผู้เช่าตอนแรกเข้า 15,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 7.5% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

Net Rental Yield  (%) = { [ ( 15,000 x 12 ) – ( 15,000 + 15,000 ) ] ÷ 2,000,000 } x 100  = 7.5%

  • อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) คือ เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาทิ ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร

Cash on Cash Rental Yield  (%)  = [(ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100

ตัวอย่าง เช่น ลงทุนกู้สินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เงินดาวน์ 300,000 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 20,000 บาท ตกแต่งและติดตั้งอินเทอร์เน็ต 1,000,000 บาท และเสียค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท ปล่อยให้เช่าเดือนละ 25,000 บาท

ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่  3.4% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง

Cash on Cash Rental Yield (%) = { ( 25,000 x 12 ) – [ ( 20,000 x 12 ) + 15,000 ) ] ÷ 1,300,000 ) } x 100 = 3.4%        

จากข้อมูลที่อ่านกันไป จะเห็นอะไรได้มากขึ้นว่า Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีความแตกต่างกันไปตามปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาตัวอสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยสินเชื่อในกรณีกู้ธนาคาร ค่าตกแต่ง ค่าเช่าที่กำหนด ทำเล ฯลฯ การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้ถูกจึงเป็นจุดสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนได้อัตราผลตอบแทนที่คุ้มค่า ดังนั้นถ้าเพื่อนๆสนใจหรือต้องการที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาฯอย่าลืมนึกถึงเรา GenZ Property นะคะ เพราะเราคือแพลตฟอร์มที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่พร้อมส่งมอบข้อมูลเชิงลึกที่มีคุณภาพ และบริการที่ปรึกษาครบวงจรให้กับคุณค่ะ 

ที่มา:นักลงทุนมือใหม่ควรรู้ Yield คืออะไร? | AP Thai

“ถ้าคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านวิจัยพัฒนาอสังหาฯ มองมาที่เรา GenZ Property“

☎️ สนใจติดต่อ:

📲 096-789-9662 (ดร.ปู)
📲 098-236-9365(คุณปอ)
📲 Line : @GentZProperty

#service #Consultant #property #investment #management #GenZ  #Genzproperty  

#บริการ #ปรึกษา #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหาฯ #นักลงทุน #บริหารธุรกิจ #รับปรึกษา #ครบวงจร

สำหรับทาง Gen Z Property สามารถให้คำปรึกษาได้ครบวงจร หากต้องการความช่วยเหลือหรือปรึกษาเพิ่มเติม

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd