ตั้งราคาขาย อสังหาเท่าไรดี

ตั้งราคาขาย อสังหาเท่าไรดี

การตั้งราคาขายบ้านนับเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักจะกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดีจึงจะไม่ขาดทุน บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไป หวังที่จะได้กำไรมากๆจนทำให้ขายได้ช้า หรือขายไม่ออกเลย บ้างก็ตั้งราคาต่ำจนแทบมองไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานความเป็นจริง โดยหลักๆแล้ว ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบไปด้วย 5 องค์ประกอบ ดังนี้ 

1. ราคาเดิมที่ซื้อมา – คิดย้อนกลับไปว่า เดิมซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคากี่ % ต่อปี close

 2. ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม – ดูตามสภาพว่าบ้านหลังนี้มีการซ่อมแซมอะไรมาบ้าง หรือมีการต่อเติมอะไรที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เช่น ต่อเติมห้องครัวให้ขยายออกไป หรือต่อเติมเพิ่มออกมาอีกห้องหนึ่ง เป็นต้น 

3. ราคาตลาด – สำรวจบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกับเราเพื่อเปรียบเทียบดูว่า ถ้าเป็นบ้านเราควรจะขายราคาประมาณเท่าไหร่ โดยการหักลบส่วนที่ต่างออกไป เช่น บ้านที่ขนาดใกล้เคียงกับเรา แต่อยู่ท้ายซอยลึกเข้าไป ขายราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่าอาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น 

4. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ – โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน (ออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีที่ครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปี), ค่าอากรแสตมป์ (หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์) 

5. ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อมาแล้ว แต่อย่าลืมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่ได้จ่ายให้กับธนาคารในช่วงเวลาที่ผ่านมาด้วย เช่น ซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว 40% ของเงินต้น ดังนั้นดอกเบี้ยจ่ายที่เสียไปตลอด 10 ปีให้บวกเข้าไปในราคาขายด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ การตั้งราคาขายบ้านยังคงมีรายละเอียดอื่นๆอีก ซึ่ง TerraBKK Reseach ขอเสนอ 8 เคล็ดลับในการตั้งราคาขายบ้าน ดังนี้ 

1. ใช้เครื่องมือคำนวณออนไลน์เป็นตัวช่วย ปัจจุบันมีหลายเวปไซต์ที่มีเครื่องมือคำนวณออนไลน์ช่วยให้รู้ราคาตลาดของบ้านที่ประกาศขาย ณ ตอนนั้น นับเป็นการเริ่มต้นในการศึกษาข้อมูลการขายที่ดีที่สุด ที่ทั้งรวดเร็ว, ง่าย และไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และยังช่วยประหยัดเวลาในการสำรวจตลาดไปได้ ช่วยให้เห็นราคาของผู้ขายคนอื่นๆทั้งทำเลเดียวกัน และทำเลข้างเคียงว่ามีการประกาศขายกันอย่างไรบ้าง เว็ปไซต์ www.TerraBKK.com ก็มีบริการข้อมูลทางด้านนี้ สำหรับผู้ที่สนใจ คลิก 

2. คิดกลับกันว่าตัวเองเป็น “คนซื้อ” ขณะที่ตั้งราคาขายอยู่นั้น เรากำลังคิดในฐานะที่เป็น “คนขาย” แน่นอนว่าย่อมหวังที่จะได้กำไรเยอะๆ อยากให้ขายได้ราคาที่สูงที่สุด ซึ่งนั่นอาจจะทำให้บ้านของคุณขายได้ยากขึ้น แต่หากลองคิดกลับกันว่าถ้าคุณเป็น “คนซื้อ” ล่ะ คุณจะยังรู้สึกว่าราคานี้สมเหตุสมผลที่จะซื้อหรือไม่ ซึ่งหากคิดได้ 2 ด้านแบบนี้แล้วจะทำให้คุณได้ราคาตรงกลางที่สมเหตุสมผลมากที่สุด 

3. หาจุดเปรียบเทียบกับคู่แข่ง คู่แข่งในที่นี้หมายถึงบ้านหลังอื่นที่ประกาศขายในละแวกเดียวกัน อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วว่าการตั้งราคาขายควรอิงกับราคาตลาด เพราะคนซื้อจะต้องสำรวจตลาดและพอจะรู้ราคาตลาดคร่าวๆอยู่แล้ว หากคุณตั้งราคาสูงเกินราคาตลาดก็จะทำให้ขายได้ยากขึ้น นอกเสียจากว่าบ้านของคุณจะมีจุดเด่นอื่นๆที่คู่แข่งไม่มี เช่น ทำเลทองอยู่ตรงหัวมุม, ใช้วัสดุเกรด A ทั้งหลัง พร้อมเฟอร์นิเจอร์นำเข้า เป็นต้น จุดเด่นเหล่านี้เป็นสิ่งที่ตัวคุณเองรู้ดีที่สุด และจะเป็นสิ่งที่จะสามารถต่อรองกับผู้ซื้อได้ 4. แยกแยะระหว่างขายผ่านนายหน้า กับ เจ้าของขายเอง หากคุณสำรวจราคาขายในตลาด สิ่งหนึ่งที่ต้องสังเกตุคือบ้านหลังนั้นขายผ่านนายหน้าหรือเป็นเจ้าของขายเอง เพราะการขายทั้ง 2 แบบจะทำให้ราคาต่างกัน หากขายผ่านนายหน้าส่วนใหญ่จะมีการบวกเข้าไปอีก 3% เพื่อเป็นค่านายหน้า จะทำให้บ้านมีราคาที่แพงขึ้น แต่หากเจ้าของขายเองมักจะเป็นราคาที่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง ดังนั้นหากคุณสำรวจหรือโทรไปสอบถาม อย่าลืมที่จะถามว่าเป็นเจ้าของขายเองหรือเป็นนายหน้า เพื่อที่จะได้รู้ราคาตลาดที่แท้จริงว่าหากหักลบกับค่านายหน้าแล้วจะเหลือราคาเท่าไหร่ 5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หากคุณไม่ใช่ผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่เคยติดตามข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาก่อน อาจจะเป็นเรื่องยากและจับต้นชนปลายไม่ค่อยถูก TerraBKK แนะนำว่าหากมีคนรู้จักที่สามารถให้คำแนะนำเรื่องนี้ได้ ควรจะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในด้านนี้ให้มาก เพื่อที่จะไม่เกิดเรื่องผิดพลาดเวลาขายบ้าน ซึ่ง TerraBKK ก็เป็นช่องทางหนึ่งให้ผู้ที่สนใจสามารถส่งคำถาม และจะมีทีมวิจัยติดต่อกลับไปเพื่อตอบข้อสงสัยเหล่านั้น คลิก 6. เผื่อต่อรองราคา ก่อนอื่นเลยคือต้องเตรียมใจไว้ว่าคนซื้อต้องต่อราคาคุณลงมาอีกแน่นอน ไม่ว่าคุณจะตั้งราคาเท่าราคาตลาดหรือจะต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นการตั้งราคาควรตั้งเผื่อต่อรองซักประมาณ 5-10% อย่างน้อยก็เพื่อเวลาลดราคาลงมาจะได้ไม่เสียกำไรมากนัก 7. บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปด้วย สิ่งที่คนขายบ้านมักพลาดที่สุดคือ ไม่ได้บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปในราคาบ้านด้วย อย่างที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นว่าราคาบ้านนอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมกับราคาตลาดแล้ว อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่ง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ดอกเบี้ยจ่าย เป็นต้น 8. ซ่อมบ้านเพื่อให้ขายได้ราคา การซ่อมแซมในส่วนจำเป็นของบ้าน จะช่วยให้คุณสามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้น นอกจากนี้การตกแต่งให้บ้านดูใหม่ก็จะช่วยให้คนซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เช่น ซ่อมระบบไฟให้ใช้ได้หมด, ซ่อมระบบประปาไม่ให้รั่วไหล, ทาสีบ้านใหม่ สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าบ้านให้สูงขึ้นได้ และช่วยปิดจุดอ่อนของบ้านคุณเองด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้อย่าลืมบวกค่าซ่อมแซมและค่าตกแต่งเข้าไปในราคาบ้านด้วย – เทอร์ร่า บีเคเค

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com – https://www.terrabkk.com/articles/95135


ราคางานเฟอร์นิเจอร์ บิ้วอิน (Build-in)

ตู้เตี้ย / ตู้ลอย (สูงไม่เกิน 1 เมตร)

Stndard 18,000-20,000 บาท/เมตร

Premium 25,000-30,000 บาท/เมตร

เพิ่ม Top หิน 4,500-17,000 บาท/เมตร ตามชนิด และ ลวดลาย

เพิ่ม กรุกระจกสีพิเศษ 2,4500-4,000 บาท/เมตร

เพิ่ม บาน  higloss 2,600-3,500 บาท/เมตร

ราคางานเฟอร์นิเจอร์ บิ้วอิน (Build-in)

ตู้สูง (สูงไม่เกิน 2.5 เมตร)

Standard 27,000-32,000 บาท/เมตร

Premium 35,000-50,000 บาท/เมตร

เพิ่ม ความสูงตู้ จากมาตรฐาน 4,000- 5,000 บาท/50ซม.

เพิ่ม กรุกระจกสีพิเศษ 5,000-8,000 บาท/เมตร

เพิ่ม ทำสีบานไฮกรอส 4,000- 6,000บาท/เมตร

ราคางานผนังตกแต่ง ผนังบิ้วอิน (Build-in)

ผนังกรุไม้วีเนียทำสีย้อม 4,000-5,000 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้อัดยางทำสีพ่น 4,500-6,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุลามิเนต 3,500-5,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้จริง(ไม้ระแนง) 6,000-7,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุกระจกเงา 4,500-5,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุกระจกสีพิเศษ 7,000-9,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุหินแกรนนิต/หินอ่อน 6,000-9,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุไม้อัด เตรียมติดวอลเปเปอร์ 3,500 บาท/ตรม.

ผนังกรุอิฐเทียม(โพลียูริเทน) 5,500 บาท/ตรม.

ผนังก่ออิฐโชว์แนว 2,000-2,500 บาท/ตรม.

ฝ้าตกแต่งเพิ่ม 500บาท/ตรม.

ราคางานบัวพื้น,บัวฝ้า,คิ้วตกแต่ง

บัวพื้น 4 นิ้ว ไม้/โพลี่ 600-800 บาท/เมตร

บัวพื้น 5 นิ้ว ไม้/โพลี่ 750-900 บาท/เมตร

บัวพื้น หินอ่อน/หินแกรนิต 1,000-2,000 บาท/เมตร

บัวฝ้า 5 นิ้ว ไม้/โพลี่ 800-950 บาท/เมตร

บัวฝ้า 6 นิ้ว ไม้/โพลี่ 1250-1,600 บาท/เมตร

ซับวงกบ ไม้/โพลี่ 2,500-3,500 บาท/เมตร

ซุ้มประตู ไม้/โพลี่ 4,200-4,500 บาท/เมตร

คิ้วไม้ตกแต่ง ไม้/โพลี่ 400-500 บาท/เมตร

คิ้วแสตนเลส สีเงิน/สีทอง 650-850 บาท/เมตร

เพิ่ม ไฟดาวท์ไลท์LED /ปลั๊กไฟ 1,500 บาท

ย้าย ไฟดาวท์ไลท์ ปลั๊กไฟ 1250 บาท

เพิ่ม ปลั๊กโทรศัพท์/LAN/TV. 3,000 บาท

ย้าย ปลั๊กโทรศัพท์/LAN/TV. 650 บาท

ติดตั้งโคมไฟระย้า Chandelier 4,000-8,000 บาทติดตั้งไฟกิ่ง 1,800 บาท

ติดตั้งไฟ LED Strip Light 800 บาท/เมตร

สวิตไฟAutoในตู้ 1,000 บาท

ติดตั้งระบบปรับอากาศ CALL

ติดตั้งตู้เบรคเกอร์ MDB. / LP. CALL

เพิ่มก๊อกน้ำดี PVC เริ่มต้นที่ 3,500 บาท

เพิ่มท่อน้ำร้อน PPR เริ่มต้นที่ 5,500 บาท

เพิ่มท่อน้ำทิ้ง PVC เริ่มต้นที่ 5,500 บาทติดตั้งสุขภัณฑ์ เริ่มต้นที่ 3,500 บาท

ติดอุปกรณ์ในห้องน้ำ จุดละ 250 บาท

ราคาดังกล่าวเป็นราคาการทำงานต่อ จากงานงานระบบของเดิมที่มีการเดินระบบเมนไว้แล้ว ไม่ใช่ราคาทำใหม่ทั้งระบบตั้งแต่ต้น

ราคานี้รวม ค่าแรง,ค่าอุปกรณ์ แล้ว

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd