การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าได้รับความนิยมมากขึ้น เพราะการลงทุนประเภทนี้คือการลงทุนกับปัจจัยสี่ มีความต้องการในตลาดอยู่เสมอ มีโอกาสเติบโตเรื่อยๆ และค่อนข้างมั่นคง แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์คือสินทรัพย์มูลค่าสูง หลายคนจึงคิดว่าการลงทุนประเภทนี้ต้องเป็นเรื่องยากและต้องมีเงินทุนสูงจึงสามารถทำได้
การกู้เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้มีความยาก-ง่ายแตกต่างจากการกู้สินเชื่อบ้านทั่วไป เพราะก็เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ขั้นตอนต่างๆ ก็ไม่ได้ซับซ้อนมาก ซึ่งในบทความชิ้นนี้ได้สรุปวิธีการขอกู้สินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 5 ขั้นตอน ที่คุณสามารถนำไปใช้ได้
ขั้นตอนการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนการกู้สินเชื่อบ้านเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น มีขั้นตอนเช่นเดียวกับการยื่นกู้สินเชื่อบ้าน เนื่องจากวัตถุประสงค์ที่ต่างกันออกไป จึงมีบางขั้นตอนและรายละเอียดด้านเอกสารเล็กน้อยที่ต้องทำความเข้าใจ
1. ตรวจสอบว่าต้องการกู้สินเชื่อแบบใด
เมื่อจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วต้องการกู้สินเชื่อ คุณต้องทราบก่อนว่าคุณต้องการสินเชื่อประเภทใด โดยดูจากการลงทุนของคุณ เช่น ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อเก็งกำไร ซื้อคอนโดหรือซื้อ/สร้างบ้านเพื่อปล่อยเช่า ซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงและขายหรือปล่อยเช่า ซึ่งอาจสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไปได้
หรือถ้าหากเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ก็สามารถขอสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะได้ ที่มีเงื่อนไขเหมาะกับการทำธุรกิจมากกว่า แต่รายละเอียดก็จะแตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไป เช่น คิดอัตราดอกเบี้ย MLR ไม่ต้องยื่นหลักฐานการเงินบางประเภท เป็นต้น
นอกจากนี้ หากคุณเป็นเจ้าของกิจการ SMEs ที่ต้องการสร้างบ้านหรือร้านค้าที่เป็นที่อยู่อาศัยด้วยก็อาจเลือกดูสินเชื่อที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะที่อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายของคุณลงได้ ตอบโจทย์และครอบคลุมวัตถุประสงค์ในการลงทุนได้มากกว่า
2. เตรียมเอกสารการกู้สินเชื่อสำหรับแต่ละประเภท
การขอกู้สินเชื่อบ้านทั่วไปกับการขอกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แตกต่างกันเพราะวัตถุประสงค์ในการลงทุนมากนัก แต่แตกต่างกันเพราะวัตถุประสงค์ในการใช้เงินมากกว่า โดยการขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีเอกสารทั่วไปที่ต้องเตรียม ได้แก่
เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
เอกสารการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน หลักฐานการชำระภาษี บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน และหนังสือรับรองใบประกอบวิชาชีพ เป็นต้น
เอกสารกรณีที่เป็นนิติบุคคล ได้แก่ ใบจดทะเบียนบริษัท ใบจดทะเบียนการค้า สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิที่ระบุวัตถุประสงค์การกู้เงิน ค้ำประกันเงินกู้ และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือรับรองบริษัทฯ จากกระทรวงพาณิชย์ และรายงานในการประชุมผู้ถือหุ้น (ที่ระบุขอกู้เงินจากธนาคาร)
เอกสารหลักประกันต่างๆ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, โฉนดที่ดิน, แปลนที่ดิน
*หากมีผู้กู้ร่วม ผู้กู้ร่วมต้องมายื่นคำขอกู้พร้อมเอกสารส่วนตัวข้างต้นและหลักฐานแสดงรายได้เช่นกัน
นอกจากนี้ โครงการแต่ละโครงการสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็มีหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพิ่มเติมจำนวนหนึ่ง
สินเชื่อแฟลต อพาร์ทเม้นท์ และสินเชื่อบ้านเช่า
โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
ใบอนุญาตก่อสร้าง
แบบแปลนอาคาร (ชุดที่ได้รับอนุญาต)
กู้ปลูกสร้าง = ใบเสนอราคา หรือสัญญารับเหมาก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับเหมา
กู้ไถ่ถอน = สัญญากู้เงิน / สัญญาจำนอง ทุกฉบับ / รายการผ่อนชำระหนี้กับสถาบันการเงินเดิมย้อนหลัง 24 เดือน / รายรับ – รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือนพร้อมตัวอย่างสัญญาเช่า / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
กู้ซื้อ = สัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย / รายรับ-รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือน / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
สินเชื่อบ้านมือสอง
เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน /ทะเบียนบ้าน / ทะเบียนสมรส /ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
รายการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่น้อยกว่า 20 รายการ
โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
กรณีซื้อทรัพย์ NPL แสดงหลักฐานเพิ่มเติม ได้แก่ สำเนาประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี
สินเชื่อประเภทพัฒนาโครงการ
สำเนาโฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
แบบพิมพ์เขียวของอาคารที่ใช้ก่อสร้าง (ฉบับจริงชุดประทับตราฯ) 1 ชุด
แผนการดำเนินการทั้งโครงการ แผนการขาย แผนการก่อสร้าง ประมาณการด้านการเงิน Financial Feasibility
สัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง / หนังสือเสนอราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง
หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินของผู้ขอกู้ / เงินสมทบ
ใบขออนุญาตปลูกสร้างฯ
ใบขออนุญาตจัดสรร / ใบยื่นคำขออนุญาตจัดสรร
3. ติดต่อธนาคารและแสดงความจำนงขอกู้สินเชื่อ
ขั้นตอนนี้เหมือนกับการขอกู้สินเชื่อทั่วไปก็คือ เพื่อแสดงความจำนงขอสินเชื่อกับธนาคารและเลือกโครงการสินเชื่อที่ต้องการ ทั้งนี้ คุณจะต้องเตรียมเอกสารประกอบการยื่นกู้ให้ครบถ้วน ตามที่ธนาคารกำหนด ทั้งนี้ ในการยื่นกู้ก็มีค่าประเมินและวิเคราะห์โครงการ
4. ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
เมื่อยื่นความจำนงจะกู้สินเชื่อเรียบร้อยแล้ว ในขั้นต่อมาคือการดำเนินงานพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ได้แก่ ประเมินจากเอกสารของผู้ขอกู้ว่ามีความน่าเชื่อถือและมีความสามารถในการผ่อนชำระเพียงใด ประเมินมูลค่าหลักประกัน และประเมินราคาสินทรัพย์เพื่อนำมาคิดเป็นวงเงินที่จะให้กู้ นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อไปก่อสร้าง ต่อเติม หรือซ่อมแซม จะมีการประเมินความคืบหน้าหรือตรวจสอบผลงานการก่อสร้างด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ การยื่นกู้ขอสินเชื่อมีค่าธรรมเนียมที่คิดแตกต่างตามแต่ละโครงการ และการประเมินหลักประกัน ประเมินสินทรัพย์ และตรวจสอบความก้าวหน้าฯ ล้วนมีค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น
5. ทำสัญญากู้เงินและจดจำนองหลักทรัพย์
เมื่อธนาคารอนุมัติปล่อยสินเชื่อให้คุณแล้ว ต่อมาคุณจะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อทำสัญญากู้เงิน พร้อมทั้งจดจำนองที่ดินกับสำนักงานที่ดิน
เมื่อทำตามมาถึงขั้นตอนที่ 5 ธนาคารก็จะปล่อยเงินกู้ให้คุณ โดยการโอนเงินเข้าบัญชี และถ้าหากคุณกู้สินเชื่อเพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซม ธนาคารจะจ่ายเงินกู้ให้เป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าของผลงานก่อสร้าง
ข้อดีของการกู้เงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่นิยมใช้เทคนิค Other People’s Money (OPM) หรือการนำเงินผู้อื่นมาใช้ลงทุนก่อน ซึ่งก็คือการกู้สินเชื่อ ทำให้ผู้ลงทุนใช้ทุนน้อย แต่สามารถสร้างผลกำไรได้ทันที นอกจากนี้ การขอกู้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สามารถนำยอดชำระดอกเบี้ยไปลดหย่อนภาษีได้อีกสูงสุด 100,000 บาท รวมทั้ง หากได้วงเงินเกินจำนวนที่ต้องใช้จ่ายจริง ก็จะเหลือเงินสำหรับการบริหารหรือใช้จ่ายอื่นๆ ได้อีกด้วย
