การเช่าซื้อ  เป็นอย่างไร

การเช่าซื้อ  เป็นอย่างไร

การซื้ออสังหาฯ ถ้าเราไม่มีเงินสดก็สามารถใช้วิธีชำระเงินดาวน์บางส่วน เมื่อครบแล้วค่อยทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งขั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ขายจะได้รับเงินส่วนที่เหลือ ตรงนี้ผู้ซื้อจะต้องไปหาสถาบันการเงินมารับจำนองเพื่อเอาเงินมาให้ผู้ขาย กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จึงจะโอนมาเป็นของผู้ซื้อ 

เช่าซื้อคอนโดฯ ถ้าจะทำต้อง “ดูสัญญา” ให้ดี

แต่มีอีกกรณีหนึ่งคือผู้ขายทำสัญญาเช่าซื้อโดยตรงกับโครงการ ซึ่งเป็นวิธีที่สามารถทำในทรัพย์สินทุกชนิด ที่นิยมกันมากคือการเช่าซื้อรถยนต์

ส่วนกรณีเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ บางโครงการผู้จัดสรรเป็นผู้ให้เช่าซื้อ ใครมาซื้อก็เข้าไปอยู่ได้เลยแล้วผ่อนชำระค่าเช่าซื้อไปเรื่อยๆ หากครบกำหนดแล้วก็จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ แต่เรื่องนี้ต้องดูสัญญาให้ดีๆ ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายเสียเปรียบ

มีอยู่คดีหนึ่งผู้เช่าซื้อผ่อนชำระกว่าสิบปี แต่ผู้จัดสรรหรือผู้ให้เช่าซื้อไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ซะที ต่อสู้เรื่องเงื่อนไขของสัญญากำหนดไว้ว่าจะต้องตั้งนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโดยไม่กำหนดเวลาไว้ ผู้เช่าซื้อจึงเป็นโจทก์ฟ้องผู้ให้เช่าซื้อว่าผิดสัญญาแต่สุดท้ายก็ต้องแพ้ ตามรายละเอียดของคดีดังนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15303/2558 การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่งแล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์ 

ส่วนที่ตามรายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า “เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ…” ก็ไม่ได้ระบุว่าจำเลยจะดำเนินการเมื่อใด จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้

เช่าซื้อคอนโดฯ ถ้าจะทำต้อง “ดูสัญญา” ให้ดี

เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยวันที่ 16 มีนาคม 2541 จนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนวันที่ 10 พฤษภาคม 2552 และฟ้องคดีวันที่ 29 มีนาคม 2553 เป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังไม่ได้ดำเนินการใดๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือได้ว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก

ส่วนที่จำเลยอ้างว่า เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ ฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์

หากเป็นรถยนต์เมื่อผ่อนชำระค่าเช่าซื้อครบแล้ว กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้เช่าซื้อโดยผลของกฎหมายทันที การจดทะเบียนมอบเล่มกันเป็นเพียงทะเบียนควบคุมยานพาหนะ หาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์นะครับ สวัสดี

   บุญลอง นรจิตต์ // bnoragitt@hotmail.com

https://www.home.co.th/hometips/topic-1774

Tag : ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ รับปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รับวิเคราะห์ตลาดก่อนการลงทุน ที่ปรึกษาด้านการลงทุนบ้านจัดสรร ที่ปรึกษาด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม ที่ปรึกษาด้านการสร้างอสังหาริมทรัพย์ จัดทำFeasibilityStudy ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ บริการวางกลยุทธ์การเลือกทำเลธุรกิจ บริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รับบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบริหารเงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการสำรวจและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำสรุปรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริการการวิจัยและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การเรียนรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับทำแผนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับสรรหานายทุนรายใหญ่ รับสรรหานายทุนรายย่อย

ให้ทางเราเสนอตัวอย่าง

Genz Consutant Co., Ltd