วิธีการวิจัยตลาดอสังหาฯ
ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการเข้าใจความต้องการของลูกค้าแล้ว การทำความรู้จักคู่แข่งก็จำเป็นและสำคัญในการวางแผนพัฒนาโครงการ เพราะถึงแม้ว่าเราจะมีโครงการที่ดี ตรงกับความต้องการของลูกค้า แต่ถ้าคู่แข่งทำได้ดีกว่าถูกกว่าและมีหน่วยขายเหลืออยู่อีกมาก การพัฒนาโครงการที่ต้องเผชิญหน้ากับคู่แข่งโดยตรงในตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรงอาจทำให้ยอดขายไม่เป็นไปตามแผนงาน สิ้นเปลืองงบประมาณทางการตลาดสูง รวมถึงอาจล้มเหลวได้ การวิจัยตลาดเพื่อสำรวจคู่แข่งจึงเป็นงานสำคัญในการวางแผนการตลาดอสังหาริมทรัพย์งานวิจัยตลาดเพื่อสำรวจผู้แข่งทำได้อย่างไรบ้าง การวิจัยตลาดเพื่อสำรวจคู่แข่งและศักยภาพที่ทำเลนั้นควรทำแบบผสมผสานทั้งในลักษณะของวิจับรูปแบบ (Desk Research) และการเก็บข้อมูลภาคสนาม (Filed Research) โดยมีกระบวนการดังนี้
กระบวนการวิจัยการตลาดอสังหามีดังนี้
1.กำหนดพื้นที่สำรวจโดยกำหนดตาม Trade Area Analysis
โดยเอาพิกัดทำเลของโครงการที่เราจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางแล้วต้องออกไปโดยรอบ เช่น โครงการอาคารชุดบริเวณใกล้กับสถานี BTS สะพานตากสิน อาจตีกรอบพื้นที่สำรวจคู่แข่งออกไปในรัศมี 1.5 กม. โดยรอบจากสถานี สะพานตากสิน และศึกษาพื้นที่โครงการในช่วงระยะเวลาการเดินทางจากโครงการไปยังโครงการของคู่แข่งไม่เกิน 45 นาที เป็นต้นซึ่งการกำหนด Trade Area นั้นไม่มีรัศมีโดยรอบที่แน่นอน ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ การจราจรบริเวณนั้นๆ เป็นหลัก แต่โดยปกติไม่ควรเกินระยะเวลาเดินทางจากทำเลของโครงการออกไปเกิน 1 ชั่วโมงเดินทางสำหรับที่อยู่อาศัย
2.กำหนดพิกัดของคู่แข่ง
ในแผนที่เพื่อจะได้ทราบทำเลที่แน่นอน หาระยะการเดินทางจากทำเลคู่แข่งมายังทำเล ของโครงการและพื้นที่สำคัญ เช่น ศูนย์การค้า แหล่งงานสำคัญ สถานีรถไฟฟ้า สนามบิน สถานนีรถโดยสารต่างๆ เป็นต้น
3.ทำการรวบรวมข้อมูล
จากเอกสารและสื่อต่างๆ เกี่ยวกับคู่แข่ง โดยข้อมูลอาจได้จากเอกสารโฆษณาประชาสัมพันธ์ของบริษัทคู่แข่ง เช่น โบชัวร์ แผ่นพับ ป้ายโฆษณา และเว็บไซต์ข่าวอสังหาฯ ยิ่งปัจจุบันมีการจัดงานมหกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำ ทำการเข้าไปเก็บรวบรวมข้อมูลคู่แข่งในงานมหกรรมการขายอสังหาฯ ทำได้สะดวกรวดเร็วขึ้น
4.การทำการสำรวจภาคสนาม
ข้อมูลจากงานวิจัยเอกสารที่มีผู้รวบรวมมาให้และจากการสืบค้นออนไลน์จะช่วยให้นักการตลาดได้ข้อมูลมากมายแต่ “เห็นเขาว่าก็ไม่สู้ไปดูเอง” การลงไปสำรวจภาคสนามให้ถึงสำนักงานขายของคู่แข่ง ไปชมห้องตัวอย่าง ไปทดสอบฝีไม้ลายมือของพนักงานขาย และไปชมสาธารณูปโภคในโครงการจริงของคู่แข่ง จะช่วยให้เราเข้าใจคู่แข่งทั้งในด้านจุดแข็งและจุดอ่อนได้ดีขึ้นมาก แถมยังมีโอกาสเห็นลูกค้าของคู่แข่งที่เข้ามาในโครงการเพื่อให้พอทราบว่าแต่ละโครงการมีลูกค้าลักษณะใด ยิ่งประกอบกับการถามพนักงานขายก็ยิ่งได้ข้อมูลมากขึ้น
สนใจติดต่อ
การวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูล
เมื่อได้ข้อมูลทั้งจากกการวิจัย เอกสารและการลงเก็บข้อมูลภาคสนามแล้ว เพื่อให้ข้อมูลเข้าใจง่ายเปรียบเทียบเห็นได้ชัดเจน ควรจัดทำตารางสรุปข้อมูล ดังแสดงในตัวอย่าง เพื่อให้การนำข้อมูลมาใช้ตัดสินใจทางการตลาดทำได้สะดวกขึ้น โดยปกติแล้วจุดเด่นจุดด้อยของแต่ละโครงการ ถ้าต้องการนำมาประกอบการตัดสินใจกำหนดราคาว่าควรตั้งสูงหรือต่ำกว่าคู่แข่งรายใด เราควรต้องเข้าใจและวิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลต่อราคาขาย โดยทั่วไปแล้วปัจจัยหลักที่มีพอทำให้เราตั้งราคา ได้แก่
ปัจจัยที่ทำให้เรากำหนดราคา
01
ระยะห่างจากรถไฟฟ้าหรือถนนหลัก ยิ่งใกล้รถไฟฟ้าหรือถนนสายหลักมากเท่าไร ยิ่งได้เปรียบเรื่องราคา เช่น อาคารชุด 50 เมตรจากรถไฟฟ้าสามารถตั้งราคาได้สูงกว่าอาคารชุด 150 เมตรจากรถไฟฟ้า ถ้าองค์ประกอบทุกอย่างเหมือนกัน
02
ลักษณะของโครงการ อาคารชุดที่เป็นอาคารสูงปกติจะมีราคาต้นทุนการก่อสร้างสูงกว่าอาคารที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น (23เมตร) อีกทั้งอาคารสูงจะมีจุดเด่นของตัวอาคารที่เป็นที่สังเกตได้ง่ายกว่า อาคารชุดทำเลเดียวกัน ชั้นเดียวกัน อาคารชุดของที่เป็นอาคารสูงจะมีราคาขายที่สูงกว่า
03
วัสดุที่ใช้ เกรดของวัสดุที่ใช้จะสะท้อนราคาที่จะตั้งโครงการทำเลเดียวกันแต่บริษัทที่เลือกใช้วัสดุเกรดดีกว่าย่อมตั้งราคาได้สูงกว่า
04
การตกแต่งและชุดเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้อาคารชุดบางโครงการจะขายเป็นห้องเปล่า โดยลูกค้าต้องซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์เอง ขณะที่บางโครงการจะขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทำให้ราคาขายมีความแตกต่างกัน
05
สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก เช่น มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ มีโถงลอบบี้ใหญ่กว้าง มีสวนขนาดใหญ่ มีห้องสมุด มีปริมาณที่จอดรถต่อสัดส่วนห้องที่มากกว่าค่าเฉลี่ยย่อมสามารถตั้งราคาขายได้สูงกว่า
06
ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ มีผลต่อราคาขายของโครงการ โดยปกติแล้วบริษัทผู้พัฒนาโครงการที่เป็นบริษัทมหาชนหรือเคยมีประวัติการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงมาก่อน แล้วทำออกมาได้ดีทั้งในด้านคุณภาพโครงการและการดูแลชุมชน รวมถึงราคาขายต่อที่ปรับตัวสูงขึ้นย่อมเป็นเครดิตที่ทำให้ผู้ประกอบการรายนั้นสามารถตั้งราคาได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการในทำเลและคุณภาพคล้ายคลึงกัน การเข้าใจปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายจึงนำไปสู่การกำหนดราคา เลือกทำเล เลือกเกรดวัสดุ การจัดสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการเพื่อเลือกที่จะชนหรือหลบการแข่งขันทางตรงกับคู่แข่งในทำเลใกล้เคียงกัน แต่การได้มาซึ่งข้อมูลเพื่อใช้ในการตัดสินใจนั้น การวิจัยตลาดเพื่อสำรวจคู่แข่งจึงมีความสำคัญสำหรับการวางแผนการตลาดโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สนใจติดต่อ
ตัวอย่างงานวิจัยบางส่วน
รายงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจใช้บริการห้างสรรพสินค้า ดิ เอ็มโพเรียมและ ดิ เอ็มควอเทียร์ Factors affecting customer service decision at The Emporium department stores and The EmQuartier
การวิจัยเรื่องปัจจัยที่มี
ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ของประชากรในกรุงเทพมหานคร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยม
การจัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ศูนย์นวัตกรรมดิจิทัลและเทคโนโลยีขั้นสูงบ้านฉาง
โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะ
Our Partners
Our Clients
รายงานภาวะเศรษฐกิจการคลังประจำเดือนสิงหาคม 2563
รานงานเศรษฐกิจไทยในเดือนสิงหาคม 2563 ที่มีปัจจัยต่างๆที่ส่งผลให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากเดือนก่อนจากภาคธุรกิจต่างๆ ซึ่งสอดคล้องกับดัชนีความเช…
รายงานภาวะเศรษฐกิจการคลังภูมิภาคประจำเดือนสิงหาคม 2563
รายงานสถานการณ์เศรษฐกิจภูมิภาคในเดือนสิงหาคม 2563 ทุกภูมิภาคมีการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้าโดยมีเครื่องชี้วัดเศรษฐกิจในด้านต่างๆ ซึ่งสอดค…
ดัชนีความเชื่อมั่นอนาคตเศรษฐกิจภูมิภาค
รายงานดัชนีความเชื่อมั่นอนาคตเศรษฐกิจในแต่ภูมิภาค ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนต่างๆ ที่ส่งผลให้แนวโน้มความเชื่อมั่นอนาคตเศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นในทุกภูมิภาค …
“กฎหมายใหม่” ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯสูงวัย...ต้องรู้
“กฎหมายใหม่” ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯสูงวัย…ต้องรู้…
“หัวหิน” ศักยภาพเมืองท่องเที่ยวที่น่าลงทุน
หัวหิน เมืองท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศไทย และเป็นจุดหมายของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั่วโลก แต่ในความเป็นจริงแล้ว นอกจากเป็นเมืองของการท่องเที่ยวแล้ว หัว…
Safe Haven: How Thailand Outperformed Other Countries in Combating COVID-19.
Thailand has become one of the lowest risk countries for the CoVID-19 pandemic and has positioned itself as a solid example of how to successfully com…
Thailand Silver economy integration&upgrading after Covid-19 crisis
จากสถานการณ์การระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (Covid-19) ในประเทศไทยตั้งแต่ มีนาคม พ.ศ.2563 จนถึงปัจจุบัน แม้สถานการณ์จะเริ่มคลี่คลายแล้ว แต่คา…
การออกแบบสังคมสูงวัย และเศรษฐกิจของสังคมสูงวัย
ประเทศไทยเป็นประเทศที่มีอัตราผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบเต็มรูปแบบ แล้ววันนี้ประเทศไทยมีความพร้อม และมีศักยภาพมากแค่ไ…
สร้างตราสินค้าให้ยิ่งใหญ่ในยุค 5G
ในภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาลง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัว การสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จักจะเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่จะช่วยให้ธุรกิจของคุณอยู่รอดแม้ในยาม…
พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ๒๕๖๒
สรุปรายละเอียดพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ๒๕๖๒ ประเด็นสำคัญ วิธีการบังคับใช้ และกระบวนการที่เกี่ยวข้อง…
พฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทยยุค 4.0
Terra Research ได้จัดทำงานวิจัยเกี่ยวกับพฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทยในยุค 4.0 เพื่อดูว่าคนไทยในแต่ละช่วงอายุ, ระดับรายได้ มีความคิดเห็นต่อการซื้อบ้านอย…
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เมืองท่องเที่ยว เชียงใหม่-ภูเก็ต-ชลบุรี
TerraBKK Resrach จัดทำข้อมูลน่าสนใจเกี่ยวกับการลงทุนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เมืองท่องเที่ยวชั้นนำของประเทศไทย อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี ประกอบด้วยข้อ…
